Contrato notarial, acta de entrega, un mes de alquiler como fianza y nuevos plazos de rescisión: Croacia debate una nueva ley de arrendamiento de vivienda. Todavía es un borrador, por lo que ninguna propuesta debe presentarse como derecho vigente.
La reserva más importante: la ley aún no está vigente
El ministerio croata ha sometido a consulta pública el borrador de una nueva ley sobre el alquiler de viviendas. Se pueden enviar observaciones a través del portal estatal eSavjetovanja hasta el 2 de septiembre de 2026. Después todavía podrían cambiar el texto, los plazos y algunos instrumentos; solo entonces continuarían el procedimiento legislativo y una posible entrada en vigor.
Quien firme hoy un contrato de alquiler no puede invocar los nuevos plazos de protección ni presentar la forma notarial prevista como una obligación ya general. El borrador muestra la dirección política. Para cada caso actual siguen siendo determinantes la legislación vigente, el contrato concreto y, si hay conflicto, el asesoramiento jurídico cualificado en Croacia.
Los nuevos contratos deberían pasar por notaría
Según la versión presentada por el ministerio, cada nuevo contrato de alquiler de vivienda debería formalizarse como escritura notarial o solemnizarse ante notario. El Gobierno pretende así acelerar la ejecución en caso de desalojo o deudas, sin tener que tramitar antes un largo procedimiento civil sobre la misma pretensión. Al mismo tiempo, el Estado obtendría una imagen más precisa del parque de alquiler residencial de larga duración.
Esto cambia la importancia del contrato. La forma notarial no es un sello decorativo, sino que puede preparar la ejecución directa de determinadas obligaciones. Inquilino y propietario deberían comprender contenido, importes, plazos y condiciones antes de firmar. Una firma precipitada no se vuelve inocua por producirse en una oficina oficial.
El acta de entrega debería ser obligatoria
Al entregar la vivienda, ambas partes deberían elaborar un acta. Tendría que describir su estado, recoger todas las lecturas de contadores e incluir fotografías de cada habitación. Este trabajo aparentemente burocrático puede decidir más adelante si un daño ya existía, qué consumo corresponde al periodo de alquiler y si puede retenerse parte de la fianza.
En la práctica conviene hacer una revisión conjunta: documentar paredes, suelos, ventanas, muebles, aparatos, llaves, agua, electricidad y defectos visibles; conservar las imágenes fechadas y sin modificar; y entregar la misma versión a ambas partes. Fórmulas vagas como «buen estado» sirven de poco si después se discuten una persiana averiada o la humedad.
Consulta pública hasta el 2 de septiembre
Infografía con las principales reglas previstas para el alquiler residencial de larga duración y una indicación de que siguen siendo un borrador
Quién debería reparar y pagar cada cosa
El propietario debería entregar la vivienda apta para el uso acordado, mantenerla en funcionamiento, responder por defectos materiales y jurídicos y permitir las reparaciones necesarias. El inquilino debería pagar regularmente el alquiler y los gastos acordados, usar la vivienda con cuidado, asumir pequeñas reparaciones corrientes y comunicar los defectos detectados.
Este reparto no resuelve todos los casos límite. Que un grifo gotee, el aire acondicionado falle o aparezca humedad puede ser una reparación menor, consecuencia del uso o responsabilidad del propietario según el contrato y el defecto concreto. Por eso son más importantes un contrato preciso, el acta de entrega y un aviso escrito temprano que los recordatorios verbales.
La fianza y las inspecciones reciben límites claros
El borrador prevé al entrar una fianza equivalente a un mes de alquiler. Esto fija una referencia clara, pero no sustituye la cláusula contractual que determine para qué puede utilizarse, cómo se acreditan las reclamaciones y cuándo debe devolverse el resto. El resumen ministerial no concede permiso general para facturar el desgaste normal como si fuera un daño.
Si el contrato no dispone otra cosa, el propietario podría inspeccionar la vivienda hasta dos veces al año con aviso previo. De ahí no nace un derecho de entrada espontáneo y discrecional. Deben coordinarse fecha, motivo y acceso; a la vez, el inquilino no puede tratar una inspección acordada y anunciada como inadmisible por principio.
Los inquilinos podrían rescindir sin motivo con 60 días
El borrador concede a los inquilinos un derecho legal de rescisión sin indicar motivo, con un plazo de 60 días. Sería especialmente relevante para quienes se trasladan a Croacia por trabajo, estudios o una estancia prolongada y no quieren fijar su vida durante años.
Aun así, la rescisión debería notificarse de forma demostrable y dentro de plazo. El derecho previsto no elimina las obligaciones de pago o entrega surgidas hasta el final del contrato. Al marcharse, conviene documentar lecturas finales, entrega de llaves, estado y gastos pendientes con el mismo cuidado que al entrar.
Para la rescisión por el propietario se prevén plazos escalonados
En caso de incumplimientos como impago del alquiler, daños importantes o infracciones graves de las normas de la comunidad, primero debería enviarse un requerimiento escrito. Según la exposición ministerial, el inquilino tendría 15 días para subsanar el incumplimiento. Si no lo hace, el plazo adicional para abandonar la vivienda sería de al menos 30 días.
También seguiría siendo posible rescindir sin culpa del inquilino, pero con plazos mínimos más largos: en general seis meses y, tras más de cinco años de alquiler, un año. Si vive un menor en la vivienda, se añadirían otros seis meses. El ministerio menciona a la vez la posibilidad de pactar plazos más cortos, nunca inferiores a tres meses. Esta combinación debe comprobarse en la futura ley porque un resumen no explica todos los supuestos.
Las subidas del alquiler quedarían limitadas durante el contrato
Durante un contrato vigente, el borrador permitiría subir el alquiler como máximo una vez al año. El inquilino debería ser informado con al menos 30 días de antelación. El límite correspondería al aumento porcentual de los precios de la vivienda del año anterior según la Oficina Croata de Estadística, DZS.
Sería nula una cláusula contractual que autorizara incrementos más frecuentes o mayores. Esto no supone una fijación estatal general del alquiler inicial: debe distinguirse del precio acordado al firmar un nuevo contrato. El límite se dirige a cambios unilaterales durante una relación ya vigente.
Una agencia garantizaría determinadas reclamaciones del propietario
Como nuevo instrumento, el ministerio describe una garantía mediante la Agencia de Créditos Laborales. Bajo ciertas condiciones podría asumir reclamaciones del propietario si el inquilino incumple sus obligaciones. Se mencionan un contrato solemnizado y comunicado a la agencia, una cuota anual de hasta el dos por ciento del alquiler anual y un pagaré en blanco del inquilino de hasta 10.000 euros.
No es una protección estatal automática contra impagos para cualquier contrato. Los costes, la participación, las condiciones de acceso y la repetición contra el inquilino tendrían que leerse con precisión en la ley definitiva y su aplicación práctica. Sería arriesgado reinterpretar ya este anuncio político como una promesa firme de seguro.
El alquiler de larga duración no es alquiler vacacional
El borrador afecta al alquiler de viviendas para residir. No es la nueva norma para un apartamento alquilado por días o semanas a turistas. El alquiler turístico de corta duración se rige por otras autorizaciones, reglas fiscales, cuestiones de comunidad de propietarios y derecho local. Un propietario no puede deducir de este borrador que su vivienda vacacional se tratará automáticamente como alquiler residencial de larga duración.
Aun así, el borrador es importante para quienes quieren vivir de forma permanente o durante muchos meses en Croacia. Pretende documentar mejor el mercado informal y dar procedimientos fijos a ambas partes. Que con ello aparezcan más viviendas disponibles dependerá no solo de la ley, sino también de impuestos, precios, confianza, aplicación y competencia con el alquiler turístico.
Hechos
Fuentes y fecha
Las fuentes sostienen los hechos. Las notas de planificación y recomendaciones son valoración editorial de Golden Beach.
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