Kontratë noteriale, procesverbal dorëzimi, depozitë sa një muaj qira dhe afate të reja njoftimi: Kroacia po diskuton një ligj të ri për qiranë e banesave. Ende është projektligj — dhe pikërisht për këtë asnjë propozim nuk duhet shitur si ligj në fuqi.
Kushti më i rëndësishëm: ligji ende nuk vlen
Ministria kroate ka nxjerrë për konsultim publik projektin e një ligji të ri për qiranë e banesave. Komentet mund të dorëzohen në portalin shtetëror eSavjetovanja deri më 2 shtator 2026. Pas kësaj teksti, afatet dhe instrumentet e veçanta mund të ndryshohen; vetëm më pas vijojnë procedura e mëtejshme legjislative dhe një hyrje e mundshme në fuqi.
Prandaj kush nënshkruan sot një kontratë qiraje nuk mund të mbështetet as te afatet e reja të mbrojtjes, as ta paraqesë formën e planifikuar noteriale si detyrim të përgjithshëm në fuqi. Projektligji tregon drejtimin politik. Për rastin aktual vlejnë ende ligji ekzistues, kontrata konkrete dhe, në mosmarrëveshje, këshillimi juridik i kualifikuar në Kroaci.
Kontratat e reja duhet të shkojnë te noteri
Sipas versionit të paraqitur nga ministria, çdo kontratë e re qiraje banese duhet të hartohet si akt noterial ose të solemnizohet nga noteri. Qeveria e lidh këtë me ekzekutim më të shpejtë për lirimin e banesës ose detyrime të papaguara, pa zhvilluar më parë një proces të gjatë civil për të njëjtën kërkesë. Njëkohësisht shteti do të merrte një pamje më të saktë të stokut të banesave me qira afatgjatë.
Kjo ndryshon peshën e kontratës. Forma noteriale nuk është thjesht vulë dekorative, por mund të përgatisë ekzekutimin e drejtpërdrejtë të detyrimeve të caktuara. Prandaj qiramarrësit dhe pronarët duhet të kuptojnë përmbajtjen, shumat, afatet dhe kushtet para nënshkrimit. Një nënshkrim me ngut nuk bëhet më i padëmshëm vetëm sepse vendoset në një zyrë zyrtare.
Procesverbali i dorëzimit duhet të bëhet i detyrueshëm
Gjatë dorëzimit të banesës, të dyja palët duhet të hartojnë procesverbal. Ai duhet të përshkruajë gjendjen e banesës, të shënojë të gjithë matësit dhe të përmbajë fotografi të çdo dhome. Pikërisht kjo punë që duket burokratike mund të vendosë më vonë nëse një dëm ekzistonte më parë, cili konsum i përket periudhës së qirasë dhe nëse mund të mbahet një pjesë e depozitës.
Praktikisht ia vlen një kontroll i përbashkët: dokumentoni muret, dyshemetë, dritaret, mobiliet, pajisjet, çelësat, ujin, energjinë dhe mangësitë e dukshme; ruajini fotografitë me datë dhe pa ndryshime; të dyja palët marrin të njëjtin version. Formulime të paqarta si «gjendje e mirë» ndihmojnë pak kur më vonë kundërshtohet një grilë e prishur ose lagështia.
Konsultim publik deri më 2 shtator
Infografikë me rregullat kryesore të planifikuara për qiratë afatgjata të banesave dhe shënimin se bëhet fjalë për projektligj
Kush duhet të riparojë dhe paguajë çfarë
Pronari duhet ta dorëzojë banesën të përshtatshme për përdorimin e rënë dakord, ta mbajë funksionale, të përgjigjet për mangësitë faktike e juridike dhe të mundësojë riparimet e nevojshme. Qiramarrësi duhet të paguajë rregullisht qiranë dhe shpenzimet e rëna dakord, ta përdorë banesën me kujdes, të mbulojë riparimet e vogla të zakonshme dhe të raportojë mangësitë e konstatuara.
Kjo ndarje nuk zgjidh çdo rast kufitar. Nëse një rubinet që pikon, kondicioner i prishur ose lagështia janë defekt i vogël, pasojë përdorimi apo përgjegjësi e pronarit, varet nga kontrata dhe defekti konkret. Pikërisht për këtë kontrata e saktë, procesverbali i dorëzimit dhe njoftimi i hershëm me shkrim vlejnë më shumë se kujtesat gojore.
Depozita dhe kontrolli marrin kufij të qartë
Në hyrje projektligji parashikon depozitë sa një muaj qira. Kjo krijon një madhësi standarde të qartë, por nuk zëvendëson rregullimin në kontratë se për çfarë mund të përdoret, si dokumentohen kërkesat dhe kur kthehet pjesa e mbetur. Përmbledhja e ministrisë nuk jep leje të përgjithshme që konsumimi i zakonshëm të llogaritet si dëm.
Nëse kontrata nuk parashikon ndryshe, pronari duhet të mund ta inspektojë banesën deri dy herë në vit pas njoftimit paraprak. Nga kjo nuk rrjedh e drejtë spontane hyrjeje sipas dëshirës. Ora, arsyeja dhe hyrja duhen koordinuar; njëkohësisht qiramarrësi nuk mund ta quajë apriori të palejueshëm një kontroll të rënë dakord e të njoftuar.
Qiramarrësit duhet të mund të largohen pa arsye me 60 ditë njoftim
Projektligji u jep qiramarrësve të drejtë ligjore për ta ndërprerë kontratën pa dhënë arsye, me afat 60-ditor. Kjo do të ishte veçanërisht e rëndësishme për njerëzit që zhvendosen në Kroaci për punë, studim ose qëndrim të gjatë dhe nuk duan ta lidhin planin e jetës për vite.
Njoftimi megjithatë duhet të dërgohet në mënyrë të provueshme dhe brenda afatit. E drejta e planifikuar nuk heq detyrimet për pagesë ose dorëzim të krijuara deri në fund të kontratës. Kush largohet duhet të dokumentojë matësit përfundimtarë, dorëzimin e çelësave, gjendjen dhe shpenzimet e hapura po aq me kujdes sa në hyrje.
Për njoftimin nga pronari planifikohen afate të shkallëzuara
Në shkelje kontrate si qiraja e papaguar, dëme të mëdha ose shkelje të rënda të rregullores së ndërtesës, fillimisht duhet të ketë paralajmërim me shkrim. Sipas paraqitjes së ministrisë, qiramarrësi do të kishte 15 ditë për ta korrigjuar shkeljen. Nëse nuk e bën, afati shtesë për lirimin duhet të jetë të paktën 30 ditë.
Edhe ndërprerja pa faj të qiramarrësit duhet të mbetet e mundur, por me afate minimale më të gjata: në parim gjashtë muaj, pas më shumë se pesë vjetësh qiraje një vit. Nëse në banesë jeton një fëmijë, duhen shtuar edhe gjashtë muaj. Ministria përmend njëkohësisht mundësinë e afateve kontraktuale më të shkurtra, por jo nën tre muaj. Pikërisht ky kombinim duhet kontrolluar në tekstin përfundimtar të ligjit, sepse një përmbledhje nuk shpjegon çdo rast zbatimi.
Rritja e qirasë duhet kufizuar gjatë kontratës
Gjatë një kontrate aktive, sipas projektligjit qiraja mund të rritet jo më shumë se një herë në vit. Qiramarrësi duhet të njoftohet të paktën 30 ditë më parë. Kufiri maksimal duhet të barazohet me rritjen përqindore të çmimeve të pronave të banimit në vitin e kaluar sipas të dhënave të Entit Kroat të Statistikave DZS.
Një klauzolë që lejon rritje më të shpeshta ose më të larta duhet të jetë e pavlefshme. Kjo nuk është vendosje e përgjithshme shtetërore e qirasë fillestare: qiraja që caktohet në një kontratë të re duhet dalluar prej saj. Kufizimi synon ndryshimet e njëanshme gjatë një marrëdhënieje qiraje tashmë në fuqi.
Një agjenci duhet të sigurojë disa kërkesa të pronarit
Si instrument të ri, ministria përshkruan sigurim nëpërmjet Agjencisë për Kërkesat e Punonjësve. Nën kushte të caktuara ajo mund të merrte përsipër kërkesat e pronarit nëse qiramarrësi nuk i përmbush detyrimet. Përmenden kontratë e solemnizuar dhe e dorëzuar agjencisë, tarifë vjetore jo më shumë se dy për qind e qirasë vjetore dhe kambial bosh i qiramarrësit deri në 10.000 euro.
Ky nuk është sigurim automatik shtetëror kundër humbjes së qirasë për çdo kontratë. Kostot, pjesëmarrja, kushtet e kërkesës dhe rikthimi ndaj qiramarrësit duhet të lexohen saktësisht në ligjin përfundimtar dhe zbatimin praktik. Për palët private do të ishte e rrezikshme ta interpretonin që tani këtë njoftim politik si premtim të caktuar sigurimi.
Qiraja afatgjatë nuk është qira pushimesh
Projektligji prek dhënien me qira të banesave për të jetuar. Nuk është rregulli i ri për një apartament që u jepet pushuesve me ditë ose javë. Qiraja turistike afatshkurtër ndjek leje, rregulla tatimore, çështje të bashkësisë së ndërtesës dhe ligj vendor të tjerë. Prandaj një pronar nuk mund të nxjerrë nga ky projektligj se apartamenti i tij i pushimeve trajtohet automatikisht si banesë me qira afatgjatë.
Për njerëzit që duan të jetojnë përgjithmonë ose për shumë muaj në Kroaci, projektligji megjithatë është i rëndësishëm. Ai synon ta dokumentojë më fort tregun informal dhe t'u japë të dyja palëve procedura të qarta. Nëse nga kjo do të dalin vërtet më shumë banesa të disponueshme, nuk varet vetëm nga ligji, por edhe nga taksat, çmimet, besimi, zbatimi dhe konkurrenca me qiranë turistike.
Gjendja e fakteve
Burimet dhe data
Burimet mbështesin faktet. Këshillat e planifikimit dhe rekomandimet janë vlerësime redaksionale të Golden Beach.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceMinistria e Planifikimit Hapësinor, Ndërtimit dhe Pronës Shtetërore · 31 korrik 2026paraqitja e ministrisë për formën noteriale, detyrimet, procesverbalin, depozitën, kontrollet, ndërprerjen, rritjen e qirasë dhe modelin e agjencisë
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaMinistria e Planifikimit Hapësinor, Ndërtimit dhe Pronës Shtetërore · 7 gusht 2026konsultimi publik në vazhdim dhe afati deri më 2 shtator 2026
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaQeveria e Republikës së Kroacisë · konsultim 2026, kontrolluar më 23 gusht 2026rruga zyrtare e konsultimit; versioni përfundimtar mund të ndryshojë pas komenteve dhe procedurës legjislative
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · fotografi e 20 tetorit 2024; licenca kontrolluar më 23 gusht 2026imazhi i titullit dhe rrjeteve sociale i një ndërtese banimi në Zagreb, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · fotografi e vitit 2009; licenca kontrolluar më 23 gusht 2026imazh i ndërmjetëm i një ndërtese banimi në Zagreb, CC BY 3.0
