Contrat notarié, état des lieux, dépôt équivalant à un mois de loyer et nouveaux délais de préavis : la Croatie examine une nouvelle loi sur la location résidentielle. Il ne s’agit encore que d’un projet – aucune proposition ne doit donc être présentée comme du droit en vigueur.
Précaution essentielle : la loi n’est pas encore en vigueur
Le ministère croate a ouvert le projet d'une nouvelle loi sur la location résidentielle pour consultation publique. Les commentaires peuvent être soumis par l'intermédiaire du portail eSavjetovanja du gouvernement jusqu'au 2 septembre 2026. Le texte, les délais et les instruments individuels peuvent encore changer après cela; ce n'est qu'à ce moment-là que la nouvelle procédure législative et l'éventuelle entrée en vigueur suivront.
Toute personne qui signe aujourd'hui un accord de location ne peut donc pas compter sur les nouvelles périodes de protection ni présenter la forme notariée proposée comme une obligation déjà universelle. Le projet montre l'orientation politique. Le droit actuel, le contrat spécifique et, dans un différend, les conseils juridiques qualifiés en Croatie continuent de régir une affaire individuelle aujourd'hui.
Les nouveaux contrats devraient être établis devant notaire
Dans la version présentée par le ministère, chaque nouvel accord de location résidentielle serait rédigé comme un acte notarié ou célébré par un notaire. Le gouvernement l'associe à une exécution plus rapide des expulsions ou des demandes en suspens sans avoir d'abord à mener de longues procédures civiles sur la même demande. Cela donnerait également à l'État une image plus précise du parc de logements locatifs à long terme.
Cela modifie l'importance du contrat. La forme notariée n'est pas simplement un timbre décoratif; elle peut préparer certaines obligations à l'exécution directe. Les locataires et les propriétaires doivent donc comprendre le contenu, les montants, les délais et les conditions avant de signer. Une signature hâtive ne devient pas inoffensive simplement parce qu'elle est faite dans un bureau officiel.
L’état des lieux deviendrait obligatoire
Lorsque la propriété est cédée, les deux parties préparent un rapport. Il doit décrire l'état de la maison, enregistrer chaque compteur et inclure des photographies de chaque pièce. Ce travail apparemment bureaucratique peut ensuite déterminer s'il existe déjà des dommages, quelle consommation appartient à la période de location et si une partie du dépôt peut être conservée.
Dans la pratique, une inspection conjointe vaut la peine : documenter les murs, les planchers, les fenêtres, les meubles, les appareils, les clés, l'eau, l'électricité et les défauts visibles; conserver des images datées et non modifiées; et donner aux deux parties la même version. Une formulation vague comme «bon état» n'est guère utile si un obturateur cassé ou l'humidité devient plus tard contesté.
Consultation publique jusqu’au 2 septembre
Infographie montrant les principales règles proposées pour les locations résidentielles à long terme et notant qu'elles demeurent en version préliminaire
Qui prendrait en charge les réparations et les frais
Le propriétaire devrait fournir le logement adapté à l'usage convenu, la maintenir fonctionnelle, être responsable des défauts physiques et juridiques et permettre les réparations nécessaires. Le locataire devrait payer régulièrement le loyer et les services publics convenus, utiliser la propriété avec soin, couvrir les réparations de routine mineures et signaler les défauts qu'il remarque.
Cette division ne résout pas chaque cas limite. Que ce soit un robinet goutte à goutte, un climatiseur défaillant ou un dommage à l'humidité est mineur, causé par l'utilisation ou la responsabilité du propriétaire dépend du contrat et du défaut spécifique. C'est précisément pour cette raison qu'un contrat détaillé, le état des lieux et un préavis écrit d'irrégularité importent plus que des rappels verbaux.
Dépôt de garantie et inspections seraient clairement encadrés
Le projet prévoit un dépôt d'un mois de loyer lors de l'installation. Cela crée un montant standard clair, mais ne remplace pas les règles contractuelles relatives à l'utilisation du dépôt, à la façon dont les créances doivent être prouvées et au moment où le solde doit être remboursé. La vue d'ensemble du ministère n'indique pas que l'usure ordinaire peut être automatiquement facturée comme dommage.
Sauf disposition contraire du contrat, le propriétaire serait autorisé à inspecter le bien jusqu'à deux fois par an après avis préalable. Cela ne crée pas un droit d'entrée spontané à volonté. Le calendrier, l'objectif et l'accès doivent encore être coordonnés; en même temps, le locataire ne peut pas traiter simplement une inspection convenue et annoncée comme fondamentalement inadmissible.
Les locataires pourraient résilier sans motif avec un préavis de 60 jours
Le projet donne aux locataires un droit légal de résilier sans en indiquer le motif sur avis de 60 jours. Cela serait particulièrement pertinent pour les gens qui déménagent en Croatie pour travailler, étudier ou un séjour plus long qui ne veulent pas engager leurs plans de vie pendant des années.
La notification doit néanmoins être remise à temps et de manière prouvable. Le droit proposé n'éliminerait pas les obligations de paiement ou de transfert contractées avant la fin du contrat. Toute personne qui déménage devrait documenter les relevés finals du compteur, le retour des clés, l'état de la propriété et les services publics exceptionnels aussi soigneusement que lors de l'installation.
Des délais progressifs sont prévus pour les congés donnés par le propriétaire
Pour les infractions telles que les loyers impayés, les dommages majeurs ou les violations graves des règles de la maison, un avertissement écrit viendra en premier. Selon la présentation du ministère, le locataire aurait 15 jours pour remédier à la violation. Si cela ne se produisait pas, la période supplémentaire de déménagement devrait être d'au moins 30 jours.
La résiliation sans faute de locataire resterait également possible, mais avec un préavis minimum plus long: généralement six mois, ou un an après plus de cinq ans de location. Si un enfant vit à la maison, six mois supplémentaires seront ajoutés. Le ministère mentionne également la possibilité de périodes contractuelles plus courtes, mais pas moins de trois mois. Cette combinaison en particulier doit être vérifiée par rapport au texte législatif final, car un résumé ne peut expliquer chaque demande.
Les hausses de loyer seraient limitées pendant le bail
En vertu du projet, le loyer pourrait être augmenté au plus une fois par an au cours d'un accord en cours. Le locataire devrait être informé au moins 30 jours à l'avance. Le plafond correspondrait à l'augmentation en pourcentage des prix de l'immobilier résidentiel au cours de l'année précédente, d'après les données du bureau de statistique de la Croatie.
Une clause contractuelle permettant des augmentations plus fréquentes ou plus importantes serait nulle. Il ne s'agit pas d'un plafonnement du loyer initial par l'État: le loyer convenu dans un nouveau contrat reste une question distincte. Cette limite vise à modifier unilatéralement une location existante.
Une agence garantirait certaines créances des propriétaires
En tant que nouvel instrument, le ministère décrit la couverture par l'intermédiaire de l'Agence pour les réclamations des travailleurs. Sous certaines conditions, elle pourrait prendre en charge les réclamations des propriétaires si les locataires ne respectaient pas leurs obligations. Les conditions stipulées comprennent un contrat solennel soumis à l'agence, une redevance annuelle ne dépassant pas 2 % du loyer annuel et un billet à ordre en blanc du locataire pour un montant maximal de 10 000 euros.
Ce n'est pas une couverture automatique de loyer par défaut pour chaque accord. Les coûts, la participation, l'admissibilité et le recours contre le locataire devraient être lus attentivement dans la loi finale et les règles pratiques. Il serait risqué pour les parties privées de réinterpréter cette annonce politique comme une promesse d'assurance ferme aujourd'hui.
Location de longue durée et location touristique sont deux régimes distincts
Le projet concerne la location de logements à usage résidentiel. Ce n'est pas un nouvel ensemble de règles pour un appartement laissé aux vacanciers par jour ou par semaine. La location touristique à court terme est soumise à différents permis, règles fiscales, questions de construction-communauté et droit local. Un propriétaire ne peut donc pas déduire de ce projet qu'un appartement de vacances sera automatiquement traité comme une maison de location à long terme.
Le projet est néanmoins important pour les personnes qui souhaitent vivre en Croatie de façon permanente ou pendant de nombreux mois. Il vise à mieux documenter le marché informel et à donner aux deux parties des procédures fixes. La création de logements plus disponibles dépend non seulement de la loi, mais aussi des taxes, des prix, de la confiance, de l'application et de la concurrence des locations touristiques.
État des faits
Sources et date
Les sources étayent les faits. Les conseils et indications de planification relèvent de l’analyse éditoriale de Golden Beach.
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- Immeuble dans la rue Listopadskakpavlina / Wikimedia Commons · photographié en 2009; contrôle de la licence 23 août 2026image en ligne d'un immeuble résidentiel à Zagreb, CC BY 3.0
