Notarieller Vertrag, Übergabeprotokoll, eine Monatsmiete Kaution und neue Kündigungsfristen: Kroatien diskutiert ein neues Wohnungsmietgesetz. Noch ist es ein Entwurf – und genau deshalb darf kein Vorschlag als geltendes Recht verkauft werden.
Der wichtigste Vorbehalt: Das Gesetz gilt noch nicht
Das kroatische Ministerium hat den Entwurf eines neuen Gesetzes über die Vermietung von Wohnungen in die öffentliche Konsultation gegeben. Stellungnahmen sind über das staatliche Portal eSavjetovanja bis zum 2. September 2026 möglich. Danach können Text, Fristen und einzelne Instrumente noch verändert werden; anschließend folgen erst das weitere Gesetzgebungsverfahren und ein mögliches Inkrafttreten.
Wer heute einen Mietvertrag unterschreibt, darf sich deshalb weder auf die neuen Schutzfristen berufen noch die geplante notarielle Form als bereits allgemeingültige Pflicht darstellen. Der Entwurf zeigt die politische Richtung. Für den aktuellen Einzelfall zählen weiterhin das derzeit geltende Recht, der konkrete Vertrag und bei Streit eine qualifizierte Rechtsberatung in Kroatien.
Neue Verträge sollen zum Notar
Nach der vom Ministerium vorgestellten Fassung soll jeder neue Wohnungsmietvertrag als notarielle Urkunde erstellt beziehungsweise notariell solemnisiert werden. Die Regierung verbindet damit eine schnellere Vollstreckung bei Räumung oder offenen Forderungen, ohne zuvor ein langes Zivilverfahren über denselben Anspruch führen zu müssen. Zugleich entstünde ein genaueres staatliches Bild des langfristigen Mietwohnungsbestands.
Das verändert die Bedeutung des Vertrags. Eine notarielle Form ist nicht bloß ein dekorativer Stempel, sondern kann die unmittelbare Vollstreckbarkeit bestimmter Verpflichtungen vorbereiten. Mieter und Vermieter sollten daher Inhalt, Beträge, Fristen und Voraussetzungen vor der Unterschrift verstehen. Eine vorschnelle Unterschrift wird nicht harmloser, nur weil sie in einem offiziellen Büro erfolgt.
Das Übergabeprotokoll soll zum Pflichtstück werden
Bei der Wohnungsübergabe sollen beide Seiten ein Protokoll erstellen. Es soll den Zustand der Wohnung beschreiben, sämtliche Zählerstände festhalten und Fotos jedes Raums enthalten. Genau diese scheinbar bürokratische Arbeit kann später entscheiden, ob ein Schaden schon vorhanden war, welcher Verbrauch zur Mietzeit gehört und ob ein Teil der Kaution einbehalten werden darf.
Praktisch lohnt sich ein gemeinsamer Rundgang: Wände, Böden, Fenster, Möbel, Geräte, Schlüssel, Wasser, Strom und sichtbare Mängel dokumentieren; Bilder datiert und unverändert aufbewahren; beide Seiten erhalten dieselbe Fassung. Unklare Formulierungen wie „guter Zustand“ helfen wenig, wenn ein defekter Rollladen oder Feuchtigkeit später strittig wird.
Öffentliche Konsultation bis 2. September
Infografik mit den wichtigsten geplanten Regeln für langfristige Wohnungsmieten und dem Hinweis auf den Entwurfsstatus
Wer was reparieren und bezahlen soll
Der Vermieter soll die Wohnung für den vereinbarten Gebrauch geeignet übergeben, funktionstüchtig halten, für tatsächliche und rechtliche Mängel einstehen und notwendige Reparaturen ermöglichen. Der Mieter soll Miete und vereinbarte Nebenkosten regelmäßig zahlen, die Wohnung sorgfältig nutzen, kleine laufende Reparaturen tragen und erkannte Mängel melden.
Diese Aufteilung löst noch nicht jeden Grenzfall. Ob ein tropfender Hahn, ein ausgefallenes Klimagerät oder ein Feuchtigkeitsschaden klein, nutzungsbedingt oder Sache des Eigentümers ist, hängt vom Vertrag und vom konkreten Defekt ab. Gerade deshalb sind ein präziser Vertrag, das Übergabeprotokoll und eine frühe schriftliche Mängelmeldung wichtiger als mündliche Erinnerungen.
Kaution und Kontrolle bekommen feste Leitplanken
Beim Einzug sieht der Entwurf eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete vor. Das schafft eine klare Standardgröße, ersetzt aber nicht die vertragliche Regelung darüber, wofür sie verwendet werden darf, wie Forderungen belegt werden und wann der Rest zurückzuzahlen ist. Die ministerielle Übersicht nennt keine pauschale Erlaubnis, gewöhnliche Abnutzung wie einen Schaden abzurechnen.
Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, soll der Vermieter die Wohnung bis zu zweimal im Jahr nach vorheriger Ankündigung besichtigen dürfen. Daraus folgt kein spontanes Zutrittsrecht nach Belieben. Termin, Anlass und Zugang bleiben zu koordinieren; zugleich kann der Mieter eine vereinbarte und angekündigte Kontrolle nicht einfach als grundsätzlich unzulässig behandeln.
Mieter sollen ohne Begründung mit 60 Tagen kündigen können
Der Entwurf gibt Mietern ein gesetzliches Kündigungsrecht ohne Angabe eines Grundes mit einer Frist von 60 Tagen. Das wäre besonders für Menschen relevant, die für Arbeit, Studium oder einen längeren Aufenthalt nach Kroatien ziehen und ihre Lebensplanung nicht über Jahre festschreiben wollen.
Eine Kündigung sollte trotzdem beweisbar und fristgerecht zugestellt werden. Das geplante Recht beseitigt keine bis zum Vertragsende entstandenen Zahlungs- oder Übergabepflichten. Wer auszieht, sollte Endzählerstände, Schlüsselübergabe, Zustand und offene Nebenkosten ebenso sorgfältig dokumentieren wie beim Einzug.
Für Vermieterkündigungen sind abgestufte Fristen geplant
Bei Vertragsverletzungen wie ausbleibender Miete, größeren Schäden oder schweren Verstößen gegen die Hausordnung soll zuerst eine schriftliche Mahnung erfolgen. Der Mieter hätte nach der ministeriellen Darstellung 15 Tage, um den Verstoß zu beheben. Geschieht das nicht, soll die zusätzliche Auszugsfrist mindestens 30 Tage betragen.
Auch eine Kündigung ohne Verschulden des Mieters soll möglich bleiben, aber mit längeren Mindestfristen: grundsätzlich sechs Monate, nach mehr als fünf Jahren Mietdauer ein Jahr. Lebt ein Kind in der Wohnung, sollen weitere sechs Monate hinzukommen. Das Ministerium erwähnt zugleich die Möglichkeit vertraglich kürzerer Fristen, jedoch nicht unter drei Monaten. Gerade diese Kombination muss am späteren Gesetzestext geprüft werden, weil eine Zusammenfassung nicht jeden Anwendungsfall erklärt.
Mieterhöhungen sollen während des Vertrags begrenzt werden
Während eines laufenden Vertrags dürfte die Miete nach dem Entwurf höchstens einmal pro Jahr erhöht werden. Der Mieter soll mindestens 30 Tage vorher informiert werden. Die Obergrenze soll dem prozentualen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien im Vorjahr nach Daten des kroatischen Statistikamts DZS entsprechen.
Eine Vertragsklausel, die häufigere oder höhere Erhöhungen erlaubt, soll nichtig sein. Das ist keine allgemeine staatliche Festlegung der Anfangsmiete: Welche Miete bei einem neuen Vertrag vereinbart wird, bleibt davon zu unterscheiden. Die Begrenzung zielt auf einseitige Änderungen während eines bereits laufenden Mietverhältnisses.
Eine Agentur soll bestimmte Vermieterforderungen absichern
Als neues Instrument beschreibt das Ministerium eine Absicherung über die Agentur für Arbeitnehmerforderungen. Unter Bedingungen könnte sie Forderungen des Vermieters übernehmen, wenn der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt. Genannt werden ein solemniserter und der Agentur übermittelter Vertrag, eine jährliche Gebühr von höchstens zwei Prozent der Jahresmiete sowie ein Blankowechsel des Mieters bis 10.000 Euro.
Das ist kein automatischer staatlicher Mietausfallschutz für jeden Vertrag. Kosten, Teilnahme, Anspruchsvoraussetzungen und Rückgriff auf den Mieter müssten im endgültigen Gesetz und in der praktischen Ausgestaltung genau gelesen werden. Für private Parteien wäre es riskant, diese politische Ankündigung schon jetzt in eine feste Versicherungszusage umzudeuten.
Langzeitmiete ist nicht Ferienvermietung
Der Entwurf betrifft die Vermietung von Wohnungen zum Wohnen. Er ist nicht die neue Regel für ein Apartment, das tage- oder wochenweise an Urlauber vermietet wird. Touristische Kurzzeitvermietung folgt anderen Genehmigungen, Steuerregeln, Hausgemeinschaftsfragen und lokalem Recht. Ein Eigentümer kann deshalb nicht aus diesem Entwurf ableiten, dass seine Ferienwohnung automatisch als langfristige Mietwohnung behandelt wird.
Für Menschen, die dauerhaft oder für viele Monate in Kroatien leben wollen, ist der Entwurf trotzdem wichtig. Er soll den informellen Markt stärker dokumentieren und beiden Seiten feste Abläufe geben. Ob daraus tatsächlich mehr verfügbare Wohnungen entstehen, hängt nicht nur vom Gesetz ab, sondern auch von Steuern, Preisen, Vertrauen, Vollzug und dem Wettbewerb mit der touristischen Vermietung.
Faktenlage
Quellen & Datenstand
Die Quellen tragen die Fakten. Planungshinweise und Empfehlungen sind redaktionelle Einordnungen von Golden Beach.
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