Contratto notarile, verbale di consegna, deposito pari a una mensilità e nuovi termini di disdetta: la Croazia discute una nuova legge sulle locazioni abitative. È ancora una bozza, ed è proprio per questo che nessuna proposta va presentata come diritto già vigente.
La premessa più importante: la legge non è ancora in vigore
Il ministero croato ha sottoposto a consultazione pubblica la bozza di una nuova legge sulle locazioni abitative. Le osservazioni possono essere presentate tramite il portale governativo eSavjetovanja fino al 2 settembre 2026. Il testo, i termini e i singoli strumenti possono ancora cambiare; solo in seguito proseguirà l’iter legislativo e si arriverà a un’eventuale entrata in vigore.
Chi firma oggi un contratto di locazione non può quindi fare affidamento sui nuovi periodi di tutela né presentare la forma notarile proposta come un obbligo già universale. La bozza indica la direzione politica. Per il singolo caso continuano a valere il diritto vigente, il contratto concreto e, in caso di controversia, una consulenza legale qualificata in Croazia.
I nuovi contratti dovrebbero passare dal notaio
Secondo la versione illustrata dal ministero, ogni nuovo contratto di locazione abitativa dovrebbe essere redatto come atto notarile oppure solennizzato da un notaio. Il governo collega questa forma a un’esecuzione più rapida dello sfratto o dei crediti insoluti, senza dover prima affrontare un lungo procedimento civile sulla stessa pretesa. Lo Stato otterrebbe inoltre un quadro più preciso del patrimonio abitativo destinato agli affitti di lunga durata.
Ciò modifica il peso del contratto. La forma notarile non è un semplice timbro ornamentale: può rendere direttamente esecutivi determinati obblighi. Inquilini e proprietari dovrebbero quindi comprendere contenuto, importi, scadenze e condizioni prima della firma. Una firma frettolosa non diventa innocua soltanto perché apposta in un ufficio ufficiale.
Il verbale di consegna dovrebbe diventare obbligatorio
Alla consegna dell’immobile le parti redigerebbero un verbale. Dovrebbe descrivere le condizioni dell’abitazione, registrare tutte le letture dei contatori e includere fotografie di ogni stanza. Questo lavoro apparentemente burocratico può in seguito determinare se un danno era già presente, quali consumi appartengono al periodo di locazione e se una parte del deposito può essere trattenuta.
In pratica conviene effettuare un sopralluogo congiunto: documentare pareti, pavimenti, finestre, mobili, elettrodomestici, chiavi, acqua, elettricità e difetti visibili; conservare immagini datate e non modificate; consegnare a entrambe le parti la stessa versione. Formule vaghe come «in buone condizioni» servono a poco se in seguito si discute di una persiana rotta o di umidità.
Consultazione pubblica fino al 2 settembre
Infografica con le principali regole proposte per le locazioni abitative di lunga durata e l’indicazione che si tratta ancora di una bozza
Chi dovrebbe riparare e pagare che cosa
Il proprietario dovrebbe consegnare l’abitazione idonea all’uso concordato, mantenerla funzionale, rispondere dei vizi materiali e giuridici e consentire le riparazioni necessarie. L’inquilino dovrebbe pagare regolarmente il canone e le utenze concordate, usare l’immobile con cura, sostenere le piccole riparazioni ordinarie e segnalare i difetti rilevati.
Questa ripartizione non risolve ogni caso limite. Stabilire se un rubinetto che perde, un climatizzatore guasto o un danno da umidità siano di lieve entità, derivino dall’uso o ricadano sotto la responsabilità del proprietario dipende dal contratto e dal difetto concreto. Proprio per questo un contratto dettagliato, il verbale di consegna e una tempestiva segnalazione scritta contano più dei solleciti verbali.
Deposito e ispezioni avrebbero limiti definiti
La bozza prevede al momento dell’ingresso un deposito pari a una mensilità. Ciò stabilisce un importo standard chiaro, ma non sostituisce le regole contrattuali sull’uso del deposito, sulla prova delle pretese e sul termine per restituire il saldo. La sintesi del ministero non afferma che la normale usura possa essere addebitata automaticamente come danno.
Salvo diversa previsione contrattuale, il proprietario potrebbe ispezionare l’immobile fino a due volte l’anno dopo averne dato preavviso. Questo non crea un diritto di accesso spontaneo e arbitrario. Momento, scopo e modalità di ingresso devono comunque essere concordati; allo stesso tempo, l’inquilino non può considerare in linea di principio inammissibile un controllo concordato e annunciato.
Gli inquilini potrebbero recedere con 60 giorni di preavviso senza indicare un motivo
La bozza attribuisce agli inquilini il diritto legale di recedere senza indicare un motivo con un preavviso di 60 giorni. Sarebbe particolarmente importante per chi si trasferisce in Croazia per lavoro, studio o un soggiorno prolungato e non vuole vincolare per anni i propri progetti di vita.
La disdetta dovrebbe comunque essere consegnata in tempo e in modo dimostrabile. Il diritto proposto non eliminerebbe gli obblighi di pagamento o consegna sorti prima della fine del contratto. Chi lascia l’abitazione dovrebbe documentare le letture finali dei contatori, la restituzione delle chiavi, lo stato dell’immobile e le utenze ancora da saldare con la stessa cura usata all’ingresso.
Per la disdetta del proprietario sono previsti termini graduati
Per violazioni come canoni non pagati, danni rilevanti o gravi inosservanze del regolamento condominiale sarebbe previsto prima un ammonimento scritto. Secondo la presentazione del ministero, l’inquilino avrebbe 15 giorni per rimediare. In mancanza, il termine aggiuntivo per lasciare l’abitazione dovrebbe essere di almeno 30 giorni.
La disdetta senza colpa dell’inquilino resterebbe possibile, ma con termini minimi più lunghi: in genere sei mesi, oppure un anno dopo oltre cinque anni di locazione. Se nell’abitazione vive un minore si aggiungerebbero altri sei mesi. Il ministero menziona anche la possibilità di concordare termini più brevi, ma non inferiori a tre mesi. Proprio questa combinazione andrà verificata nel testo definitivo, perché una sintesi non può spiegare ogni caso applicativo.
Gli aumenti del canone sarebbero limitati durante il contratto
Secondo la bozza, durante un contratto in corso il canone potrebbe essere aumentato al massimo una volta l’anno. L’inquilino dovrebbe esserne informato almeno 30 giorni prima. Il limite massimo corrisponderebbe all’aumento percentuale dei prezzi degli immobili residenziali nell’anno precedente, sulla base dei dati dell’ufficio statistico croato DZS.
Una clausola contrattuale che consentisse aumenti più frequenti o maggiori sarebbe nulla. Non si tratta di un tetto statale generale al canone iniziale: il canone concordato in un nuovo contratto resta una questione distinta. Il limite mira alle modifiche unilaterali durante una locazione già in corso.
Un’agenzia garantirebbe determinati crediti dei proprietari
Come nuovo strumento, il ministero descrive una garanzia attraverso l’Agenzia per i crediti dei lavoratori. A determinate condizioni potrebbe subentrare nei crediti dei proprietari se gli inquilini non adempiono ai loro obblighi. Tra le condizioni indicate figurano un contratto solennizzato e trasmesso all’agenzia, un contributo annuo non superiore al due per cento del canone annuale e una cambiale in bianco dell’inquilino fino a 10.000 euro.
Non si tratta di una copertura statale automatica contro la morosità per ogni contratto. Costi, adesione, requisiti e rivalsa nei confronti dell’inquilino dovranno essere letti attentamente nella legge definitiva e nelle regole applicative. Sarebbe rischioso interpretare già oggi questo annuncio politico come una promessa assicurativa certa.
L’affitto a lungo termine non è una locazione turistica
La bozza riguarda la locazione di immobili destinati ad abitazione. Non è una nuova disciplina per gli appartamenti affittati ai turisti per giorni o settimane. Le locazioni turistiche brevi sono soggette ad altre autorizzazioni, norme fiscali, questioni condominiali e regole locali. Un proprietario non può quindi dedurre dalla bozza che il proprio appartamento turistico sarà automaticamente trattato come abitazione in affitto a lungo termine.
La bozza è comunque importante per chi desidera vivere in Croazia stabilmente o per molti mesi. Mira a documentare meglio il mercato informale e a offrire procedure definite a entrambe le parti. Che renda davvero disponibili più abitazioni dipende non soltanto dalla legge, ma anche da tasse, prezzi, fiducia, applicazione delle norme e concorrenza delle locazioni turistiche.
Fatti
Fonti e data
Le fonti sostengono i fatti. Note di pianificazione e consigli sono valutazioni redazionali di Golden Beach.
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