Javnobilježnički ugovor, zapisnik o primopredaji, polog u visini jedne mjesečne najamnine i novi otkazni rokovi: Hrvatska raspravlja o novom Zakonu o najmu stanova. Još je riječ o nacrtu – i upravo zato nijedan prijedlog ne smije se prikazivati kao važeće pravo.
Najvažnija ograda: zakon još ne vrijedi
Hrvatsko ministarstvo uputilo je nacrt novog Zakona o najmu stanova u javno savjetovanje. Primjedbe se preko državnog portala eSavjetovanja mogu poslati do 2. rujna 2026. Nakon toga tekst, rokovi i pojedini instrumenti još se mogu mijenjati; tek potom slijede daljnji zakonodavni postupak i moguće stupanje na snagu.
Tko danas potpisuje ugovor o najmu zato se ne može pozivati na nove zaštitne rokove niti planirani javnobilježnički oblik prikazivati kao već općevažeću obvezu. Nacrt pokazuje politički smjer. Za današnji pojedinačni slučaj i dalje vrijede sadašnje pravo, konkretan ugovor i, u slučaju spora, kvalificirani pravni savjet u Hrvatskoj.
Novi ugovori trebali bi ići javnom bilježniku
Prema verziji koju je predstavilo ministarstvo, svaki novi ugovor o najmu stana trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnička isprava odnosno solemniziran kod javnog bilježnika. Vlada to povezuje s bržom provedbom iseljenja ili naplate otvorenih potraživanja bez prethodnog dugog parničnog postupka o istom zahtjevu. Istodobno bi država dobila precizniju sliku dugoročnog stambenog najma.
Time se mijenja značenje ugovora. Javnobilježnički oblik nije tek ukrasni pečat, nego može pripremiti neposrednu ovršivost određenih obveza. Najmoprimci i najmodavci zato prije potpisa trebaju razumjeti sadržaj, iznose, rokove i uvjete. Brzoplet potpis ne postaje bezazlen samo zato što je dan u službenom uredu.
Zapisnik o primopredaji trebao bi postati obvezan
Pri predaji stana obje bi strane trebale sastaviti zapisnik. U njemu bi se opisalo stanje stana, zabilježila sva stanja brojila i priložile fotografije svake prostorije. Upravo taj naizgled birokratski posao poslije može odlučiti je li šteta već postojala, koja potrošnja pripada razdoblju najma i smije li se zadržati dio pologa.
U praksi se isplati zajednički obilazak: dokumentirati zidove, podove, prozore, namještaj, uređaje, ključeve, vodu, struju i vidljive nedostatke; fotografije čuvati datirane i neizmijenjene; objema stranama dati istu verziju. Nejasne formulacije poput „dobro stanje” malo pomažu ako se poslije spore pokvarena roleta ili vlaga.
Javno savjetovanje do 2. rujna
Infografika s najvažnijim planiranim pravilima za dugoročni najam stanova i napomenom da je riječ o nacrtu
Tko što treba popraviti i platiti
Najmodavac bi trebao predati stan prikladan za ugovorenu uporabu, održavati ga funkcionalnim, odgovarati za stvarne i pravne nedostatke te omogućiti nužne popravke. Najmoprimac bi trebao redovito plaćati najamninu i dogovorene režije, pažljivo koristiti stan, snositi manje tekuće popravke i prijaviti uočene nedostatke.
Ta podjela još ne rješava svaki granični slučaj. Je li slavina koja kapa, neispravan klima-uređaj ili oštećenje od vlage sitan kvar, posljedica uporabe ili odgovornost vlasnika ovisi o ugovoru i konkretnom nedostatku. Upravo su zato precizan ugovor, zapisnik o primopredaji i rana pisana prijava nedostatka važniji od usmenih podsjetnika.
Polog i kontrole dobivaju jasna ograničenja
Nacrt pri useljenju predviđa polog u visini jedne mjesečne najamnine. To stvara jasnu standardnu veličinu, ali ne zamjenjuje ugovorno pravilo o tome za što se polog smije upotrijebiti, kako se potraživanja dokazuju i kada se ostatak vraća. Pregled ministarstva ne navodi opće dopuštenje da se uobičajeno trošenje naplati kao šteta.
Ako ugovorom nije drukčije dogovoreno, najmodavac bi nakon prethodne najave smio pregledati stan do dva puta godišnje. Iz toga ne proizlazi spontano pravo ulaska po volji. Termin, razlog i pristup i dalje se moraju uskladiti; istodobno najmoprimac dogovorenu i najavljenu kontrolu ne može jednostavno proglasiti načelno nedopuštenom.
Najmoprimci bi bez obrazloženja mogli otkazati uz rok od 60 dana
Nacrt najmoprimcima daje zakonsko pravo otkaza bez navođenja razloga uz rok od 60 dana. To bi bilo osobito važno ljudima koji se u Hrvatsku sele radi posla, studija ili duljeg boravka, a svoje životne planove ne žele vezati godinama.
Otkaz bi ipak trebalo dostaviti pravodobno i dokazivo. Planirano pravo ne uklanja obveze plaćanja ili predaje nastale do kraja ugovora. Tko se iseljava trebao bi završna stanja brojila, predaju ključeva, stanje stana i otvorene režije dokumentirati jednako pažljivo kao pri useljenju.
Za otkaz najmodavca planiraju se stupnjevani rokovi
Kod povreda ugovora poput neplaćene najamnine, veće štete ili teških kršenja kućnog reda prvo bi se slala pisana opomena. Prema prikazu ministarstva, najmoprimac bi imao 15 dana da ukloni povredu. Ako to ne učini, dodatni rok za iseljenje morao bi trajati najmanje 30 dana.
Otkaz bez krivnje najmoprimca također bi ostao moguć, ali uz dulje minimalne rokove: u pravilu šest mjeseci, a nakon više od pet godina najma jednu godinu. Ako u stanu živi dijete, dodalo bi se još šest mjeseci. Ministarstvo istodobno spominje mogućnost ugovorno kraćih rokova, ali ne ispod tri mjeseca. Upravo tu kombinaciju treba provjeriti u konačnom zakonskom tekstu jer sažetak ne objašnjava svaki slučaj primjene.
Povećanja najamnine trebala bi biti ograničena tijekom ugovora
Tijekom važećeg ugovora najamnina bi se prema nacrtu smjela povećati najviše jednom godišnje. Najmoprimac bi morao biti obaviješten najmanje 30 dana unaprijed. Gornja granica odgovarala bi postotnom rastu cijena stambenih nekretnina u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku, DZS-a.
Ugovorna odredba koja dopušta češća ili veća povećanja bila bi ništetna. To nije opće državno određivanje početne najamnine: visinu najamnine dogovorenu u novom ugovoru treba promatrati odvojeno. Ograničenje cilja na jednostrane promjene tijekom već postojećeg najma.
Agencija bi osiguravala određena potraživanja najmodavca
Kao novi instrument ministarstvo opisuje osiguranje preko Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Pod određenim uvjetima mogla bi preuzeti potraživanja najmodavca ako najmoprimac ne ispuni obveze. Navode se solemnizirani ugovor dostavljen Agenciji, godišnja naknada od najviše dva posto godišnje najamnine i bjanko zadužnica najmoprimca do 10.000 eura.
To nije automatska državna zaštita od neplaćanja za svaki ugovor. Troškovi, sudjelovanje, uvjeti prava i regres prema najmoprimcu morali bi se pažljivo pročitati u konačnom zakonu i praktičnoj provedbi. Privatne bi strane riskirale kad bi tu političku najavu već sada protumačile kao čvrsto obećanje osiguranja.
Dugoročni najam nije turistički najam
Nacrt se odnosi na najam stanova za stanovanje. Nije novo pravilo za apartman koji se turistima iznajmljuje na dane ili tjedne. Turistički kratkoročni najam podliježe drugim dozvolama, poreznim pravilima, pitanjima suvlasničke zajednice i lokalnom pravu. Vlasnik zato iz ovog nacrta ne može zaključiti da će se njegov apartman automatski tretirati kao stan za dugoročni najam.
Za ljude koji žele trajno ili više mjeseci živjeti u Hrvatskoj nacrt je ipak važan. Trebao bi bolje dokumentirati neformalno tržište i objema stranama dati utvrđene postupke. Hoće li time doista nastati više dostupnih stanova, ne ovisi samo o zakonu nego i o porezima, cijenama, povjerenju, provedbi i konkurenciji turističkog najma.
Činjenice
Izvori i datum
Izvori nose činjenice. Napomene o planiranju i preporuke urednička su procjena Golden Beacha.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceMinistarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine · 31. srpnja 2026.prikaz ministarstva o javnobilježničkom obliku, obvezama, zapisniku, pologu, kontrolama, otkazu, povećanju najamnine i modelu Agencije
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaMinistarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine · 7. kolovoza 2026.javno savjetovanje u tijeku i rok do 2. rujna 2026.
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaVlada Republike Hrvatske · savjetovanje 2026., provjereno 23. kolovoza 2026.službeni put savjetovanja; konačna verzija može se promijeniti nakon primjedbi i zakonodavnog postupka
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · snimljeno 20. listopada 2024.; licencija provjerena 23. kolovoza 2026.naslovna i društvena fotografija stambene zgrade u Zagrebu, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · snimljeno 2009.; licencija provjerena 23. kolovoza 2026.međuslika stambene zgrade u Zagrebu, CC BY 3.0
