Umowa notarialna, protokół przekazania, kaucja w wysokości miesięcznego czynszu i nowe okresy wypowiedzenia: Chorwacja omawia nową ustawę o najmie mieszkań. Na razie jest to projekt — dlatego żadnej propozycji nie wolno przedstawiać jako obowiązującego prawa.
Najważniejsze zastrzeżenie: ustawa jeszcze nie obowiązuje
Chorwackie ministerstwo skierowało projekt nowej ustawy o najmie mieszkań do konsultacji publicznych. Uwagi można zgłaszać przez państwowy portal eSavjetovanja do 2 września 2026 roku. Później tekst, terminy i poszczególne narzędzia mogą jeszcze ulec zmianie; dopiero potem nastąpi dalszy proces ustawodawczy i ewentualne wejście w życie.
Kto dziś podpisuje umowę najmu, nie może więc ani powoływać się na nowe okresy ochronne, ani przedstawiać planowanej formy notarialnej jako już powszechnie obowiązującego wymogu. Projekt pokazuje kierunek polityczny. W obecnej konkretnej sprawie nadal liczą się obowiązujące prawo, treść umowy oraz — w razie sporu — fachowa porada prawna w Chorwacji.
Nowe umowy mają trafiać do notariusza
Według wersji przedstawionej przez ministerstwo każda nowa umowa najmu mieszkania ma być sporządzana w formie aktu notarialnego lub poddawana notarialnej solemnizacji. Rząd wiąże z tym szybszą egzekucję eksmisji lub zaległych należności bez wcześniejszego długiego procesu cywilnego dotyczącego tego samego roszczenia. Państwo uzyskałoby przy tym dokładniejszy obraz zasobu mieszkań na wynajem długoterminowy.
Zmienia to znaczenie umowy. Forma notarialna nie jest wyłącznie ozdobnym stemplem, lecz może przygotować bezpośrednią wykonalność określonych zobowiązań. Najemcy i wynajmujący powinni zatem przed podpisaniem rozumieć treść, kwoty, terminy i warunki. Pochopny podpis nie staje się nieszkodliwy tylko dlatego, że złożono go w urzędowym biurze.
Protokół przekazania ma stać się obowiązkowy
Przy przekazaniu mieszkania obie strony mają sporządzić protokół. Powinien opisywać stan lokalu, zawierać wszystkie odczyty liczników oraz zdjęcia każdego pomieszczenia. Właśnie ta pozornie biurokratyczna praca może później rozstrzygnąć, czy szkoda istniała wcześniej, jakie zużycie przypada na okres najmu i czy wolno zatrzymać część kaucji.
W praktyce warto wspólnie przejść przez lokal: udokumentować ściany, podłogi, okna, meble, urządzenia, klucze, wodę, prąd i widoczne usterki; zachować zdjęcia z datą i bez zmian; przekazać obu stronom tę samą wersję. Niejasne sformułowania typu „stan dobry” niewiele pomagają, gdy później sporna staje się zepsuta roleta lub wilgoć.
Konsultacje publiczne do 2 września
Infografika z najważniejszymi planowanymi zasadami długoterminowego najmu mieszkań i informacją o statusie projektu
Kto ma naprawiać i za co płacić
Wynajmujący ma przekazać mieszkanie zdatne do uzgodnionego użytkowania, utrzymywać je w sprawności, odpowiadać za wady faktyczne i prawne oraz umożliwiać konieczne naprawy. Najemca ma regularnie płacić czynsz i uzgodnione opłaty dodatkowe, starannie korzystać z mieszkania, pokrywać drobne bieżące naprawy i zgłaszać zauważone wady.
Taki podział nie rozwiązuje każdego przypadku granicznego. To, czy kapiący kran, niesprawna klimatyzacja albo szkoda od wilgoci są drobną usterką, skutkiem użytkowania czy obowiązkiem właściciela, zależy od umowy i konkretnej awarii. Właśnie dlatego precyzyjna umowa, protokół przekazania i wczesne pisemne zgłoszenie usterki są ważniejsze niż ustne przypomnienia.
Kaucja i kontrole otrzymują jasne ramy
Przy wprowadzaniu się projekt przewiduje kaucję w wysokości miesięcznego czynszu. Tworzy to jasny standard, ale nie zastępuje umownego ustalenia, do czego można jej użyć, jak udokumentować roszczenia i kiedy zwrócić pozostałość. Przegląd ministerstwa nie zawiera ogólnego pozwolenia na rozliczanie zwykłego zużycia jak szkody.
Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wynajmujący ma móc obejrzeć mieszkanie maksymalnie dwa razy w roku po wcześniejszej zapowiedzi. Nie oznacza to prawa do spontanicznego wstępu według własnego uznania. Termin, cel i dostęp nadal trzeba uzgodnić; jednocześnie najemca nie może po prostu uznać uzgodnionej i zapowiedzianej kontroli za z zasady niedopuszczalną.
Najemcy mają móc wypowiedzieć umowę bez przyczyny z terminem 60 dni
Projekt przyznaje najemcom ustawowe prawo wypowiedzenia bez podawania przyczyny z zachowaniem 60 dni. Byłoby to szczególnie ważne dla osób przeprowadzających się do Chorwacji do pracy, na studia lub dłuższy pobyt, które nie chcą ustalać swojej sytuacji życiowej na wiele lat.
Wypowiedzenie należy jednak doręczyć terminowo i w sposób możliwy do udowodnienia. Planowane prawo nie usuwa zobowiązań płatniczych ani obowiązków przy przekazaniu, które powstały do końca umowy. Wyprowadzający się powinien tak samo starannie udokumentować końcowe odczyty liczników, przekazanie kluczy, stan lokalu i otwarte opłaty dodatkowe jak podczas wprowadzania się.
Dla wypowiedzenia przez wynajmującego planowane są stopniowane terminy
Przy naruszeniach umowy, takich jak nieopłacony czynsz, większe szkody lub poważne naruszenia regulaminu domu, najpierw ma następować pisemne upomnienie. Według informacji ministerstwa najemca miałby 15 dni na usunięcie naruszenia. Jeśli tego nie zrobi, dodatkowy termin wyprowadzki ma wynosić co najmniej 30 dni.
Możliwe ma pozostać także wypowiedzenie bez winy najemcy, lecz z dłuższymi okresami minimalnymi: zasadniczo sześć miesięcy, a po ponad pięciu latach najmu — rok. Jeżeli w mieszkaniu mieszka dziecko, ma dojść kolejnych sześć miesięcy. Ministerstwo wspomina jednocześnie o możliwości ustalenia umową krótszych terminów, lecz nie poniżej trzech miesięcy. Właśnie tę kombinację trzeba sprawdzić w przyszłym tekście ustawy, ponieważ podsumowanie nie wyjaśnia każdego przypadku zastosowania.
Podwyżki czynszu mają być ograniczone podczas trwania umowy
W czasie obowiązywania umowy czynsz według projektu można byłoby podwyższać najwyżej raz w roku. Najemca ma zostać poinformowany co najmniej 30 dni wcześniej. Górną granicę ma stanowić procentowy wzrost cen nieruchomości mieszkalnych w poprzednim roku według danych chorwackiego urzędu statystycznego DZS.
Klauzula umowna pozwalająca na częstsze lub wyższe podwyżki ma być nieważna. Nie jest to ogólne państwowe ustalanie czynszu początkowego: należy od tego odróżnić kwotę uzgadnianą przy nowej umowie. Ograniczenie dotyczy jednostronnych zmian w już trwającym stosunku najmu.
Agencja ma zabezpieczać niektóre roszczenia wynajmujących
Ministerstwo opisuje jako nowe narzędzie zabezpieczenie przez Agencję Roszczeń Pracowniczych. Pod określonymi warunkami mogłaby ona przejąć roszczenia wynajmującego, gdy najemca nie wypełnia obowiązków. Wymieniono solemnizowaną umowę przekazaną agencji, roczną opłatę do dwóch procent rocznego czynszu oraz weksel in blanco najemcy do 10 000 euro.
Nie jest to automatyczna państwowa ochrona przed utratą czynszu dla każdej umowy. Koszty, uczestnictwo, warunki roszczenia i regres wobec najemcy trzeba będzie dokładnie odczytać z ostatecznej ustawy i praktycznych zasad. Prywatne strony podejmowałyby ryzyko, zamieniając już teraz tę polityczną zapowiedź w pewną obietnicę ubezpieczenia.
Najem długoterminowy to nie wynajem wakacyjny
Projekt dotyczy wynajmu mieszkań do zamieszkania. Nie jest nowym przepisem dla apartamentu wynajmowanego turystom na dni lub tygodnie. Krótkoterminowy wynajem turystyczny podlega innym zezwoleniom, podatkom, zasadom wspólnot mieszkaniowych i prawu lokalnemu. Właściciel nie może więc z tego projektu wywnioskować, że jego apartament wakacyjny automatycznie stanie się lokalem najmu długoterminowego.
Dla osób chcących mieszkać w Chorwacji na stałe lub przez wiele miesięcy projekt jest jednak ważny. Ma lepiej dokumentować rynek nieformalny i ustanowić stałe procedury dla obu stron. To, czy rzeczywiście zwiększy liczbę dostępnych mieszkań, zależy nie tylko od ustawy, lecz także od podatków, cen, zaufania, egzekwowania prawa i konkurencji z wynajmem turystycznym.
Stan faktów
Źródła i data
Źródła potwierdzają fakty. Wskazówki planistyczne i rekomendacje są oceną redakcyjną Golden Beach.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceMinisterstwo Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Mienia Państwowego · 31 lipca 2026ministerialny opis formy notarialnej, obowiązków, protokołu, kaucji, kontroli, wypowiedzenia, podwyżki czynszu i modelu agencji
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaMinisterstwo Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Mienia Państwowego · 7 sierpnia 2026trwające konsultacje publiczne i termin do 2 września 2026
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaRząd Republiki Chorwacji · konsultacje 2026, sprawdzono 23 sierpnia 2026oficjalna ścieżka konsultacji; wersja ostateczna może zmienić się po uwagach i procesie ustawodawczym
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · zdjęcie z 20 października 2024; licencję sprawdzono 23 sierpnia 2026zdjęcie tytułowe i społecznościowe budynku mieszkalnego w Zagrzebiu, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · zdjęcie z 2009 roku; licencję sprawdzono 23 sierpnia 2026zdjęcie śródtekstowe budynku mieszkalnego w Zagrzebiu, CC BY 3.0
