Notárska zmluva, odovzdávací protokol, kaucia vo výške jedného mesačného nájmu a nové výpovedné lehoty: Chorvátsko diskutuje o novom zákone o nájme bytov. Stále ide o návrh – a práve preto sa žiadny návrh nesmie vydávať za platné právo.
Najdôležitejšia výhrada: Zákon ešte neplatí
Chorvátske ministerstvo predložilo návrh nového zákona o nájme bytov do verejnej konzultácie. Pripomienky možno posielať cez štátny portál eSavjetovanja do 2. septembra 2026. Text, lehoty aj jednotlivé nástroje sa potom ešte môžu zmeniť; až následne bude pokračovať legislatívny proces a prípadné nadobudnutie účinnosti.
Kto dnes podpisuje nájomnú zmluvu, nemôže sa preto odvolávať na nové ochranné lehoty ani vydávať plánovanú notársku formu za už všeobecne platnú povinnosť. Návrh ukazuje politický smer. Pre dnešný konkrétny prípad naďalej rozhoduje súčasné právo, konkrétna zmluva a pri spore kvalifikované právne poradenstvo v Chorvátsku.
Nové zmluvy majú ísť k notárovi
Podľa verzie predstavenej ministerstvom sa má každá nová zmluva o nájme bytu vyhotoviť ako notárska listina, respektíve má byť notársky solemnizovaná. Vláda s tým spája rýchlejší výkon pri vysťahovaní alebo nezaplatených pohľadávkach bez predchádzajúceho zdĺhavého občianskeho konania o rovnakom nároku. Štát by zároveň získal presnejší obraz o dlhodobom nájomnom bývaní.
Tým sa mení význam zmluvy. Notárska forma nie je iba ozdobnou pečiatkou, ale môže pripraviť priamu vykonateľnosť určitých záväzkov. Nájomníci aj prenajímatelia by preto mali pred podpisom rozumieť obsahu, sumám, lehotám a podmienkam. Unáhlený podpis nie je neškodnejší iba preto, že sa uskutoční v úradnej kancelárii.
Odovzdávací protokol sa má stať povinnou súčasťou
Pri odovzdaní bytu majú obe strany vyhotoviť protokol. Má opísať stav bytu, zaznamenať všetky stavy meračov a obsahovať fotografie každej miestnosti. Práve táto zdanlivo byrokratická práca môže neskôr rozhodnúť, či poškodenie existovalo už predtým, aká spotreba patrí k obdobiu nájmu a či možno zadržať časť kaucie.
V praxi sa oplatí spoločná obhliadka: zdokumentovať steny, podlahy, okná, nábytok, spotrebiče, kľúče, vodu, elektrinu a viditeľné chyby; snímky uchovať s dátumom a bez úprav; obe strany dostanú rovnakú verziu. Nejasné formulácie ako „dobrý stav“ veľmi nepomôžu, ak sa neskôr spor vedie o pokazenú roletu alebo vlhkosť.
Verejná konzultácia do 2. septembra
Infografika s najdôležitejšími plánovanými pravidlami dlhodobého nájmu bytov a upozornením, že ide o návrh
Kto má čo opravovať a platiť
Prenajímateľ má byt odovzdať spôsobilý na dohodnuté užívanie, udržiavať ho funkčný, zodpovedať za faktické a právne vady a umožniť potrebné opravy. Nájomník má pravidelne platiť nájomné a dohodnuté vedľajšie náklady, byt užívať starostlivo, hradiť drobné bežné opravy a oznamovať zistené vady.
Toto rozdelenie nevyrieši každý hraničný prípad. Či je kvapkajúci kohútik, nefunkčná klimatizácia alebo vlhkosť drobnou vadou, následkom užívania alebo povinnosťou vlastníka, závisí od zmluvy a konkrétnej poruchy. Práve preto sú presná zmluva, odovzdávací protokol a skoré písomné oznámenie vady dôležitejšie než ústne pripomínanie.
Kaucia a kontrola dostanú pevné hranice
Pri nasťahovaní návrh počíta s kauciou vo výške jedného mesačného nájmu. Vytvára to jasnú štandardnú sumu, nenahrádza však zmluvné pravidlá o tom, na čo možno kauciu použiť, ako sa preukazujú pohľadávky a kedy sa vracia zvyšok. Prehľad ministerstva neuvádza všeobecné povolenie účtovať bežné opotrebovanie ako škodu.
Ak zmluva neurčuje inak, prenajímateľ má mať právo skontrolovať byt najviac dvakrát ročne po predchádzajúcom oznámení. Neznamená to právo ľubovoľne a bez ohlásenia vstupovať. Termín, dôvod a prístup treba koordinovať; nájomník zároveň nemôže dohodnutú a ohlásenú kontrolu jednoducho považovať za zásadne neprípustnú.
Nájomníci majú môcť vypovedať zmluvu bez dôvodu so 60-dňovou lehotou
Návrh dáva nájomníkom zákonné právo vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu s lehotou 60 dní. To by bolo dôležité najmä pre ľudí, ktorí sa do Chorvátska sťahujú za prácou, štúdiom alebo dlhším pobytom a nechcú si životný plán pevne určiť na roky.
Výpoveď by napriek tomu mala byť doručená preukázateľne a včas. Plánované právo neruší platobné ani odovzdávacie povinnosti vzniknuté do skončenia zmluvy. Kto sa sťahuje, mal by konečné stavy meračov, odovzdanie kľúčov, stav bytu a nezaplatené vedľajšie náklady zdokumentovať rovnako dôkladne ako pri nasťahovaní.
Pre výpoveď zo strany prenajímateľa sa plánujú odstupňované lehoty
Pri porušení zmluvy, napríklad neplatení nájmu, väčších škodách alebo závažnom porušovaní domového poriadku, má najprv nasledovať písomná výzva. Podľa ministerského opisu by mal nájomník 15 dní na nápravu. Ak sa tak nestane, dodatočná lehota na vysťahovanie má byť najmenej 30 dní.
Možná má zostať aj výpoveď bez zavinenia nájomníka, ale s dlhšími minimálnymi lehotami: zásadne šesť mesiacov, po viac než piatich rokoch nájmu jeden rok. Ak v byte žije dieťa, má sa pridať ďalších šesť mesiacov. Ministerstvo zároveň spomína možnosť zmluvne kratších lehôt, nie však pod tri mesiace. Práve túto kombináciu treba preveriť v neskoršom znení zákona, pretože súhrn nevysvetľuje každý prípad použitia.
Zvyšovanie nájomného má byť počas zmluvy obmedzené
Počas platnej zmluvy by sa podľa návrhu mohlo nájomné zvýšiť najviac raz ročne. Nájomník má byť informovaný najmenej 30 dní vopred. Horná hranica má zodpovedať percentuálnemu rastu cien obytných nehnuteľností v predchádzajúcom roku podľa údajov chorvátskeho štatistického úradu DZS.
Zmluvné ustanovenie povoľujúce častejšie alebo vyššie zvýšenie má byť neplatné. Nejde o všeobecné štátne určenie počiatočného nájomného: sumu dohodnutú pri novej zmluve treba odlišovať. Obmedzenie sa zameriava na jednostranné zmeny počas už existujúceho nájomného vzťahu.
Agentúra má zabezpečovať niektoré pohľadávky prenajímateľov
Ako nový nástroj ministerstvo opisuje zabezpečenie prostredníctvom Agentúry pre pohľadávky zamestnancov. Za určitých podmienok by mohla prevziať pohľadávky prenajímateľa, ak nájomník nesplní svoje povinnosti. Spomína sa solemnizovaná zmluva odovzdaná agentúre, ročný poplatok najviac dve percentá ročného nájomného a blankozmenka nájomníka do 10 000 eur.
Nejde o automatickú štátnu ochranu pred výpadkom nájmu pri každej zmluve. Náklady, účasť, podmienky nároku a regres voči nájomníkovi by bolo treba presne prečítať v konečnom zákone a praktických pravidlách. Pre súkromné strany by bolo riskantné meniť toto politické oznámenie už dnes na pevný prísľub poistenia.
Dlhodobý nájom nie je dovolenkový prenájom
Návrh sa týka prenájmu bytov na bývanie. Nie je novým pravidlom pre apartmán prenajímaný dovolenkárom na dni či týždne. Turistický krátkodobý prenájom sa riadi inými povoleniami, daňovými pravidlami, otázkami spoločenstva vlastníkov a miestnym právom. Vlastník preto nemôže z návrhu odvodiť, že sa jeho dovolenkový byt automaticky považuje za dlhodobý prenájom.
Pre ľudí, ktorí chcú žiť v Chorvátsku trvalo alebo mnoho mesiacov, je návrh napriek tomu dôležitý. Má lepšie zdokumentovať neformálny trh a dať obom stranám pevné postupy. Či tým skutočne pribudnú dostupné byty, nezávisí iba od zákona, ale aj od daní, cien, dôvery, vymáhania a konkurencie turistického prenájmu.
Fakty
Zdroje a dátum
Zdroje nesú fakty. Plánovacie poznámky a odporúčania sú redakčným hodnotením Golden Beach.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceMinisterstvo územného plánovania, výstavby a štátneho majetku · 31. júla 2026ministerský opis notárskej formy, povinností, protokolu, kaucie, kontrol, výpovede, zvyšovania nájomného a modelu agentúry
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaMinisterstvo územného plánovania, výstavby a štátneho majetku · 7. augusta 2026prebiehajúca verejná konzultácia a lehota do 2. septembra 2026
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaVláda Chorvátskej republiky · konzultácia 2026, overené 23. augusta 2026oficiálna konzultačná cesta; konečné znenie sa môže po pripomienkach a legislatívnom procese zmeniť
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · záber z 20. októbra 2024; licencia overená 23. augusta 2026titulný a sociálny obrázok obytného domu v Záhrebe, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · záber z roku 2009; licencia overená 23. augusta 2026obrázok obytného domu v Záhrebe vložený do článku, CC BY 3.0
