Közjegyzői szerződés, átadás-átvételi jegyzőkönyv, egyhavi kaució és új felmondási idők: Horvátország új lakásbérleti törvényről egyeztet. Ez még csak tervezet – ezért egyetlen javaslatot sem szabad hatályos jogként bemutatni.
A legfontosabb fenntartás: a törvény még nem hatályos
A horvát minisztérium nyilvános konzultációra bocsátotta az új lakásbérleti törvény tervezetét. Észrevételeket 2026. szeptember 2-ig lehet benyújtani az állami eSavjetovanja portálon. Ezután még változhat a szöveg, a határidők és egyes eszközök; csak ezt követi a további jogalkotási eljárás és az esetleges hatálybalépés.
Aki ma ír alá bérleti szerződést, ezért nem hivatkozhat az új védelmi határidőkre, és a tervezett közjegyzői formát sem mutathatja be már általánosan kötelező előírásként. A tervezet a politikai irányt jelzi. A jelenlegi egyedi ügyben továbbra is a most hatályos jog, a konkrét szerződés és vita esetén a horvátországi szakképzett jogi tanácsadás számít.
Az új szerződéseket közjegyző elé vinnék
A minisztérium által bemutatott változat szerint minden új lakásbérleti szerződést közjegyzői okiratként kellene elkészíteni vagy közjegyzővel hitelesíttetni. A kormány ezt a kiköltöztetés vagy a nyitott követelések gyorsabb végrehajtásával köti össze, anélkül hogy előbb ugyanarról az igényről hosszú polgári pert kellene folytatni. Az állam egyúttal pontosabb képet kapna a hosszú távú bérlakás-állományról.
Ez megváltoztatja a szerződés jelentőségét. A közjegyzői forma nem díszpecsét, hanem előkészítheti bizonyos kötelezettségek közvetlen végrehajthatóságát. Ezért a bérlőnek és a bérbeadónak aláírás előtt értenie kell a tartalmat, az összegeket, a határidőket és a feltételeket. Az elhamarkodott aláírás nem lesz ártalmatlan csak azért, mert hivatalos irodában történik.
Az átadás-átvételi jegyzőkönyv kötelezővé válna
A lakás átadásakor mindkét félnek jegyzőkönyvet kellene készítenie. Ebben leírnák a lakás állapotát, rögzítenék valamennyi mérőóra állását, és minden helyiségről fényképeket csatolnának. Éppen ez a látszólag bürokratikus munka döntheti el később, hogy egy kár már fennállt-e, melyik fogyasztás tartozik a bérleti időszakhoz, és visszatartható-e a kaució egy része.
A gyakorlatban érdemes közös bejárást tartani: dokumentálni a falakat, padlókat, ablakokat, bútorokat, készülékeket, kulcsokat, vizet, villanyt és a látható hibákat; a képeket dátummal, változatlanul megőrizni; mindkét félnek ugyanazt a változatot átadni. Az olyan bizonytalan megfogalmazás, mint a „jó állapot”, keveset segít, ha később egy hibás redőny vagy nedvesedés vitássá válik.
Nyilvános konzultáció szeptember 2-ig
Infografika a hosszú távú lakásbérlet legfontosabb tervezett szabályairól és a tervezeti státusz jelzésével
Ki mit javítana és fizetne?
A bérbeadó a lakást a megállapodott használatra alkalmas állapotban adná át, működőképesen tartaná, felelne a fizikai és jogi hibákért, és lehetővé tenné a szükséges javításokat. A bérlő rendszeresen fizetné a bérleti díjat és a megállapodott rezsit, gondosan használná a lakást, viselné a kisebb folyó javításokat, és jelentené a felismert hibákat.
Ez a felosztás nem old meg minden határesetet. Hogy egy csöpögő csap, elromlott klímaberendezés vagy nedvességkár kis javításnak, használati eredetű hibának vagy a tulajdonos ügyének számít-e, a szerződéstől és a konkrét hibától függ. Éppen ezért a pontos szerződés, az átadási jegyzőkönyv és a korai írásos hibabejelentés fontosabb a szóbeli emlékeztetőknél.
A kaució és az ellenőrzés rögzített korlátokat kapna
A tervezet beköltözéskor egyhavi bérleti díjnak megfelelő kauciót ír elő. Ez egyértelmű szabványmértéket ad, de nem helyettesíti a szerződéses szabályt arról, mire használható, hogyan kell igazolni a követeléseket, és mikor kell visszafizetni a maradékot. A minisztériumi összefoglaló nem ad általános engedélyt arra, hogy a rendes elhasználódást kárként számolják el.
Ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérbeadó előzetes értesítés után évente legfeljebb kétszer ellenőrizhetné a lakást. Ebből nem következik tetszőleges, váratlan belépési jog. Az időpontot, az okot és a hozzáférést továbbra is egyeztetni kell; ugyanakkor a bérlő sem tekintheti az egyeztetett és bejelentett ellenőrzést eleve jogellenesnek.
A bérlők indoklás nélkül, 60 napos határidővel felmondhatnának
A tervezet a bérlőknek törvényes jogot adna arra, hogy indoklás nélkül, 60 napos felmondási idővel megszüntessék a szerződést. Ez különösen azoknak lenne fontos, akik munka, tanulás vagy hosszabb tartózkodás miatt költöznek Horvátországba, és nem akarják évekre rögzíteni élethelyzetüket.
A felmondást ennek ellenére bizonyíthatóan és határidőben kellene kézbesíteni. A tervezett jog nem szünteti meg a szerződés végéig keletkezett fizetési vagy átadási kötelezettségeket. Kiköltözéskor a végső mérőállásokat, a kulcsátadást, az állapotot és a nyitott rezsiköltségeket ugyanolyan gondosan kell dokumentálni, mint beköltözéskor.
A bérbeadói felmondáshoz lépcsőzetes határidőket terveznek
Szerződésszegés, például elmaradt bérleti díj, nagyobb kár vagy a házirend súlyos megsértése esetén először írásbeli felszólítás következne. A minisztériumi bemutatás szerint a bérlőnek 15 napja lenne a jogsértés megszüntetésére. Ha ez nem történik meg, a további kiköltözési határidő legalább 30 nap lenne.
A bérlő hibája nélküli felmondás is lehetséges maradna, de hosszabb minimális határidőkkel: általában hat hónap, öt évnél hosszabb bérlet után egy év. Ha gyermek lakik a lakásban, további hat hónap adódna hozzá. A minisztérium ugyanakkor szerződésben rövidebb, de három hónapnál nem rövidebb idő lehetőségét is említi. Ezt a kombinációt különösen a végleges törvényszövegben kell ellenőrizni, mert az összefoglaló nem magyaráz minden alkalmazási esetet.
A bérleti díj emelését korlátoznák a szerződés alatt
A tervezet szerint fennálló szerződés alatt a bérleti díjat évente legfeljebb egyszer lehetne emelni. A bérlőt legalább 30 nappal korábban értesíteni kellene. A felső határ a lakóingatlanok előző évi áremelkedésének százaléka lenne a horvát statisztikai hivatal, a DZS adatai szerint.
A gyakoribb vagy nagyobb emelést megengedő szerződéses kikötés semmis lenne. Ez nem az induló bérleti díj általános állami rögzítése: az új szerződésben megállapodott bérleti díj ettől külön kérdés. A korlátozás a már fennálló jogviszony alatti egyoldalú változtatásokat célozza.
Egy ügynökség bizonyos bérbeadói követeléseket biztosítana
Új eszközként a minisztérium a Munkavállalói Követelések Ügynökségén keresztüli biztosítást írja le. Bizonyos feltételek mellett átvehetné a bérbeadó követelését, ha a bérlő nem teljesíti kötelezettségeit. Feltételként a közjegyzőileg hitelesített és az ügynökségnek megküldött szerződést, az éves bérleti díj legfeljebb két százalékának megfelelő éves díjat és a bérlő legfeljebb 10 000 eurós biankó váltóját említik.
Ez nem minden szerződésre automatikusan járó állami bérletidíj-kiesési védelem. A költségeket, a részvételt, a jogosultsági feltételeket és a bérlővel szembeni visszkeresetet a végleges törvényben és a gyakorlati szabályozásban kell pontosan elolvasni. Kockázatos lenne, ha a magánfelek ezt a politikai bejelentést már most biztos biztosítási ígéretként értelmeznék.
A hosszú távú bérlet nem üdülőkiadás
A tervezet a lakás céljára szolgáló ingatlanok bérbeadására vonatkozik. Nem ez az új szabály a turistáknak napokra vagy hetekre kiadott apartmanokra. A turisztikai rövid távú kiadást más engedélyek, adószabályok, társasházi kérdések és helyi jog szabályozza. A tulajdonos ezért nem következtethet arra, hogy üdülőapartmanját automatikusan hosszú távú bérlakásként kezelik.
A tervezet mégis fontos azoknak, akik tartósan vagy sok hónapig szeretnének Horvátországban élni. Célja az informális piac jobb dokumentálása és rögzített eljárások biztosítása mindkét félnek. Hogy ettől valóban több lakás válik-e elérhetővé, nemcsak a törvénytől, hanem az adóktól, áraktól, bizalomtól, végrehajtástól és a turisztikai kiadással való versenytől is függ.
Tényállás
Források és dátum
A tényeket a források támasztják alá. A tervezési megjegyzések és ajánlások szerkesztői értékelések.
- Az új lakásbérleti törvény nagyobb biztonságot hoz a bérlőknek és a bérbeadóknakTerületrendezési, Építésügyi és Állami Vagyonügyi Minisztérium · 2026. július 31.minisztériumi összefoglaló a közjegyzői formáról, kötelezettségekről, jegyzőkönyvről, kaucióról, ellenőrzésekről, felmondásról, díjemelésről és ügynökségi modellről
- Nyilvános konzultáció – kapcsolódjon be az eSavjetovanja felületénTerületrendezési, Építésügyi és Állami Vagyonügyi Minisztérium · 2026. augusztus 7.folyamatban lévő nyilvános konzultáció és a 2026. szeptember 2-i határidő
- Lakásbérleti törvény – eSavjetovanjaA Horvát Köztársaság Kormánya · 2026-os konzultáció, ellenőrizve 2026. augusztus 23-ánhivatalos konzultációs út; a végleges változat az észrevételek és a jogalkotási eljárás után módosulhat
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · felvétel: 2024. október 20.; licenc ellenőrizve 2026. augusztus 23-ánzágrábi lakóház cím- és közösségimédia-képe, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · felvétel: 2009; licenc ellenőrizve 2026. augusztus 23-ánzágrábi lakóház közbenső képe, CC BY 3.0
