Уговор код јавног бележника, записник о примопредаји, депозит у висини једне месечне најамнине и нови отказни рокови: Хрватска расправља о новом закону о најму станова. Засад је то нацрт — и управо зато ниједан предлог не сме да се представља као важеће право.
Најважнија ограда: закон још не важи
Хрватско министарство ставило је нацрт новог Закона о најму станова у јавно саветовање. Примедбе се преко државног портала eSavjetovanja могу поднети до 2. септембра 2026. После тога текст, рокови и поједини инструменти још могу бити измењени; тек затим следе даљи законодавни поступак и могуће ступање на снагу.
Ко данас потписује уговор о најму зато не сме ни да се позива на нове заштитне рокове ни да планирани облик код јавног бележника представља као већ општеобавезан. Нацрт показује политички смер. За садашњи појединачни случај и даље су меродавни тренутно важеће право, конкретан уговор и, у спору, квалификовани правни савет у Хрватској.
Нови уговори требало би да иду код јавног бележника
Према верзији коју је министарство представило, сваки нови уговор о најму стана требало би да буде састављен као јавнобележничка исправа, односно солемнизован. Влада то повезује с бржим извршењем ради исељења или неплаћених потраживања, без претходног дугог парничног поступка о истом захтеву. Истовремено би држава добила прецизнију слику фонда станова за дугорочни најам.
То мења значај уговора. Јавнобележнички облик није само украсни печат, већ може припремити непосредну извршивост одређених обавеза. Најмопримци и најмодавци зато пре потписивања треба да разумеју садржај, износе, рокове и услове. Пребрз потпис не постаје безопасан само зато што је дат у службеној канцеларији.
Записник о примопредаји требало би да постане обавезан
При предаји стана обе стране требало би да саставе записник. Треба да опише стање стана, забележи сва стања бројила и садржи фотографије сваке просторије. Управо та наизглед бирократска радња касније може да одлучи да ли је оштећење већ постојало, која потрошња припада периоду најма и сме ли се задржати део депозита.
Практично се исплати заједнички обилазак: забележити зидове, подове, прозоре, намештај, уређаје, кључеве, воду, струју и видљиве недостатке; фотографије чувати с датумом и без измена; обе стране добијају исту верзију. Нејасне формулације попут „добро стање“ мало помажу ако касније постану спорни неисправна ролетна или влага.
Јавно саветовање до 2. септембра
Инфографика с најважнијим планираним правилима за дугорочни најам станова и напоменом да је реч о нацрту
Ко шта треба да поправља и плаћа
Најмодавац би требало да преда стан погодан за уговорену употребу, одржава га исправним, одговара за стварне и правне недостатке и омогући неопходне поправке. Најмопримац би требало редовно да плаћа најамнину и уговорене режијске трошкове, пажљиво користи стан, сноси ситне текуће поправке и пријави уочене недостатке.
Та подела још не решава сваки гранични случај. Да ли су славина која цури, неисправан клима-уређај или влага ситан квар, последица коришћења или обавеза власника, зависи од уговора и конкретног недостатка. Управо зато су прецизан уговор, записник о примопредаји и рана писмена пријава недостатка важнији од усмених подсећања.
Депозит и контрола добијају јасне границе
При усељењу нацрт предвиђа депозит у висини једне месечне најамнине. То ствара јасну стандардну величину, али не замењује уговорно правило о томе за шта сме да се користи, како се доказују потраживања и када се враћа остатак. Министарски преглед не наводи општу дозволу да се уобичајено хабање обрачунава као штета.
Ако уговором није другачије одређено, најмодавац би после претходне најаве смео да прегледа стан до два пута годишње. Из тога не следи право на спонтани улазак по вољи. Термин, разлог и приступ остају ствар договора; истовремено најмопримац не може уговорену и најављену контролу једноставно прогласити у начелу недозвољеном.
Најмопримци би могли да откажу без образложења уз рок од 60 дана
Нацрт најмопримцима даје законско право на отказ без навођења разлога, уз рок од 60 дана. То би било нарочито важно људима који се због посла, студија или дужег боравка селе у Хрватску и не желе да животни план фиксирају на више година.
Отказ ипак треба доставити доказиво и у року. Планирано право не укида обавезе плаћања или примопредаје настале до престанка уговора. Ко се исељава, треба да документује крајња стања бројила, предају кључева, стање и неплаћене режије једнако пажљиво као при усељењу.
За отказ најмодавца планирани су степеновани рокови
Код повреда уговора, као што су неплаћена најамнина, већа оштећења или тешка кршења кућног реда, најпре би требало да следи писмена опомена. Према приказу министарства, најмопримац би имао 15 дана да исправи повреду. Ако то не учини, додатни рок за исељење требало би да износи најмање 30 дана.
И отказ без кривице најмопримца требало би да остане могућ, али уз дуже минималне рокове: у начелу шест месеци, а после више од пет година најма једну годину. Ако у стану живи дете, требало би додати још шест месеци. Министарство истовремено помиње могућност уговорно краћих рокова, али не испод три месеца. Управо тај спој мора се проверити у коначном тексту закона, јер сажетак не објашњава сваки случај примене.
Повећање најамнине током уговора требало би ограничити
Током важећег уговора најамнина би према нацрту смела да се повећа највише једном годишње. Најмопримац би морао да буде обавештен најмање 30 дана унапред. Горња граница требало би да одговара процентуалном расту цена стамбених некретнина у претходној години, према подацима хрватског завода за статистику DZS.
Уговорна одредба која допушта чешћа или већа повећања требало би да буде ништава. То није опште државно одређивање почетне најамнине: од тога се мора разликовати најамнина која се уговори у новом уговору. Ограничење је усмерено на једностране измене током већ постојећег односа најма.
Агенција би требало да обезбеди одређена потраживања најмодавца
Као нов инструмент министарство описује обезбеђење преко Агенције за осигурање радничких потраживања. Под одређеним условима могла би да преузме потраживања најмодавца ако најмопримац не испуњава обавезе. Наводе се солемнизован уговор достављен Агенцији, годишња накнада до два процента годишње најамнине и бланко меница најмопримца до 10.000 евра.
То није аутоматска државна заштита од неплаћене најамнине за сваки уговор. Трошкове, учешће, услове за потраживање и регрес према најмопримцу требало би пажљиво прочитати у коначном закону и практичној разради. За приватне стране било би ризично да ову политичку најаву већ сада протумаче као чврсто обећање осигурања.
Дугорочни најам није туристичко изнајмљивање
Нацрт се односи на изнајмљивање станова за становање. Није ново правило за апартман који се туристима издаје на дан или недељу. Туристичко краткорочно изнајмљивање подлеже другим дозволама, пореским правилима, питањима стамбене заједнице и локалном праву. Власник зато из овог нацрта не може да закључи да ће се његов апартман за одмор аутоматски третирати као стан за дугорочни најам.
За људе који желе трајно или више месеци да живе у Хрватској нацрт је ипак важан. Требало би боље да документује неформално тржиште и обема странама даје утврђене поступке. Хоће ли тиме заиста настати више доступних станова, не зависи само од закона већ и од пореза, цена, поверења, спровођења и конкуренције туристичког изнајмљивања.
Стање чињеница
Извори и стање података
Извори потврђују чињенице. Савети за планирање и препоруке су уредничке процене Golden Beach-а.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceМинистарство просторнога уређења, градитељства и државне имовине · 31. јул 2026.министарски приказ јавнобележничког облика, обавеза, записника, депозита, контрола, отказа, повећања најамнине и модела Агенције
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaМинистарство просторнога уређења, градитељства и државне имовине · 7. август 2026.јавно саветовање у току и рок до 2. септембра 2026.
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaВлада Републике Хрватске · саветовање 2026, проверено 23. августа 2026.службени пут саветовања; коначна верзија може се променити после примедаба и законодавног поступка
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · снимак од 20. октобра 2024; лиценца проверена 23. августа 2026.насловна и друштвена слика стамбене зграде у Загребу, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · снимак из 2009; лиценца проверена 23. августа 2026.слика стамбене зграде у Загребу у тексту, CC BY 3.0
