Een notarieel contract, een overdrachtsrapport, één maand huur als waarborg en nieuwe opzegtermijnen: Kroatië bespreekt een nieuwe wet voor woningverhuur. Het gaat nog om een ontwerp – juist daarom mag geen enkel voorstel als geldend recht worden voorgesteld.
Het belangrijkste voorbehoud: de wet is nog niet van kracht
Het ministerie van Kroatië heeft het ontwerp van een nieuwe Woningbouwwet voor openbare raadpleging geopend. Opmerkingen kunnen worden ingediend via de overheid eSavjetovanja portaal tot 2 september 2026. De tekst, de termijnen en de afzonderlijke instrumenten kunnen daarna nog veranderen; pas dan zullen de verdere wetgevingsprocedure en de mogelijke inwerkingtreding volgen.
Iedereen die vandaag een huurovereenkomst sluit, kan daarom niet op de nieuwe beschermingstermijnen rekenen en de voorgestelde notariële vorm niet als een reeds universele verplichting presenteren. Het ontwerp geeft de politieke richting aan. Het huidige recht, de specifieke overeenkomst en , in een geschil, blijft gekwalificeerd juridisch advies in Kroatië vandaag de dag een individueel geval beheersen.
Nieuwe contracten zijn bedoeld voor een notaris
Volgens de door het ministerie gepresenteerde versie zou elke nieuwe huurovereenkomst voor woningen worden opgesteld als notariële akte of plechtig door een notaris. De overheid koppelt dit aan een snellere handhaving van uitzetting of uitstaande vorderingen zonder eerst lange civiele procedures over dezelfde vordering te moeten voeren. Het zou de staat ook een nauwkeuriger beeld geven van de duurzame woningvoorraad.
Dit verandert het belang van het contract. Notariële vorm is niet alleen een decoratieve stempel; het kan bepaalde verplichtingen voor directe tenuitvoerlegging voorbereiden. Huurders en verhuurders moeten daarom de inhoud, bedragen, deadlines en voorwaarden begrijpen voordat ze ondertekenen. Een overhaaste handtekening wordt niet onschadelijk alleen omdat het wordt gemaakt in een officieel kantoor.
Het overdrachtsrapport moet verplicht worden
Wanneer het pand wordt overgedragen, zouden beide partijen een rapport opstellen. Het moet de staat van het huis beschrijven, elke meter lezen registreren en foto's van elke kamer bevatten. Dit schijnbaar bureaucratische werk kan later bepalen of er al schade bestond, welke consumptie tot de huurperiode behoort en of een deel van de borg kan worden aangehouden.
In de praktijk is een gezamenlijke inspectie de moeite waard: documentwanden, vloeren, ramen, meubels, apparaten, sleutels, water, elektriciteit en zichtbare gebreken; gedateerde, onveranderde afbeeldingen houden; en beide partijen dezelfde versie geven. Vaagwoorden zoals "goede staat" helpen weinig als een gebroken sluiter of vochtigheid later wordt betwist.
Openbare raadpleging tot 2 september
Infographic toont de belangrijkste voorgestelde regels voor lange termijn residentiële huurders en merkt op dat zij in ontwerpvorm blijven
Wie zou repareren en betalen voor wat?
De verhuurder moet de woning geschikt maken voor het overeengekomen gebruik, het functioneel houden, verantwoordelijk zijn voor fysieke en juridische gebreken en noodzakelijke reparaties toestaan. De huurder zou de huur en overeengekomen nutsbedrijven regelmatig moeten betalen, het pand zorgvuldig moeten gebruiken, kleine routine reparaties moeten dekken en gebreken moeten melden die zij merken.
Deze afdeling lost niet elke grensgeval op. Of een druppelkraan, defecte airconditioner of vochtschade gering is, veroorzaakt door het gebruik of de verantwoordelijkheid van de eigenaar hangt af van het contract en het specifieke defect. Dat is precies de reden waarom een gedetailleerd contract, het overdrachtsrapport en een vroege schriftelijke kennisgeving van gebreken meer dan mondelinge herinneringen van belang zijn.
Waarborgsom en inspecties zouden vaste regels krijgen
Het concept voorziet in een borg van een maand te huur bij het verhuizen. Dit creëert een duidelijk standaardbedrag, maar komt niet in de plaats van contractuele regels over de wijze waarop het deposito kan worden gebruikt, hoe vorderingen moeten worden aangetoond en wanneer het saldo moet worden terugbetaald. In het overzicht van het ministerie staat niet dat gewone slijtage automatisch als schade kan worden opgeladen.
Tenzij in het contract anders is bepaald, mag de verhuurder het pand inspecteren. tot tweemaal per jaar na voorafgaande kennisgeving. Dat schept geen spontaan recht van toegang naar believen. De timing, het doel en de toegang moeten nog worden gecoördineerd; tegelijkertijd kan de huurder een overeengekomen en aangekondigde inspectie niet als fundamenteel ontoelaatbaar beschouwen.
Huurders zouden zonder opgave van reden met 60 dagen kunnen opzeggen
Het ontwerp geeft huurders een wettelijk recht om te beëindigen zonder opgave van een reden op 60 dagen. Dit zou met name relevant zijn voor mensen die naar Kroatië verhuizen voor werk, studie of een langer verblijf die hun levensplannen voor jaren niet willen vastleggen.
De kennisgeving moet echter tijdig en op bewijsbare wijze worden gedaan. Het voorgestelde recht zou geen einde maken aan betalings- of overdrachtsverplichtingen die zijn aangegaan voordat het contract afloopt. Iedereen die naar buiten moet documenteren definitieve meter lezingen, de terugkeer van de sleutels, de toestand van het pand en uitstekende utilities zo zorgvuldig als bij het verplaatsen in.
Voor opzegging door de verhuurder zijn gefaseerde termijnen gepland
Voor overtredingen zoals onbetaalde huur, grote schade of ernstige schendingen van huisregels, zou een schriftelijke waarschuwing eerst komen. Volgens de presentatie van het ministerie zou de huurder 15 dagen de tijd hebben om de inbreuk te verhelpen. Als dat niet zou gebeuren, zou de extra periode om te verhuizen ten minste 30 dagen moeten zijn.
Ook beëindiging zonder huurderfout zou mogelijk blijven, maar met een langere minimale opzegtermijn: over het algemeen zes maanden, of één jaar na meer dan vijf jaar huur. Als een kind in het huis woont, wordt er nog eens zes maanden aan toegevoegd. Het ministerie noemt ook de mogelijkheid van contractueel kortere perioden, maar niet minder dan drie maanden. Deze combinatie moet met name worden getoetst aan de definitieve wettelijke tekst, omdat een samenvatting niet elke aanvraag kan verklaren.
Huurverhogingen zouden beperkt zijn tijdens de overeenkomst
Op grond van het ontwerp kan de huur tijdens een lopende overeenkomst maximaal eenmaal per jaar worden verhoogd. De huurder moet ten minste 30 dagen van tevoren worden geïnformeerd. Het plafond zou overeenkomen met de procentuele stijging van de huizenprijzen in het voorgaande jaar, op basis van gegevens van het Kroatische DZS-bureau.
Een contractuele clausule die frequentere of grotere verhogingen mogelijk maakt, zou nietig zijn. Dit is geen overheidsplafond voor de oorspronkelijke huur: de huur die in een nieuw contract is overeengekomen, blijft een afzonderlijke zaak. De limiet is gericht op eenzijdige veranderingen tijdens een bestaande huurperiode.
Een agentschap zou bepaalde vorderingen van verhuurders verzekeren
Als nieuw instrument beschrijft het ministerie dekking via het Agentschap voor Werknemers. Onder bepaalde voorwaarden kan zij de vorderingen van verhuurders overnemen indien huurders hun verplichtingen niet nakomen. De vermelde voorwaarden omvatten een plechtig contract ingediend bij het agentschap, een jaarlijkse vergoeding van niet meer dan twee procent van de jaarlijkse huur en een blanco wissel van de huurder voor maximaal € 10.000.
Dit is niet de automatische staat huur-standaard dekking voor elke overeenkomst. Kosten, deelname, subsidiabiliteit en beroep tegen de huurder zouden zorgvuldig moeten worden gelezen in de definitieve wet en praktische regels. Het zou riskant zijn voor particuliere partijen om deze politieke aankondiging opnieuw te interpreteren als een stevige verzekeringsbelofte vandaag.
Lange termijn huren is geen vakantieverhuur
Het ontwerp betreft het huren van woningen voor residentieel gebruik. Het is geen nieuwe set regels voor een appartement verhuurd aan vakantiegangers per dag of week. Toeristenverhuur op korte termijn is onderworpen aan verschillende vergunningen, belastingregels, bouwgemeenschapskwesties en lokaal recht. Een eigenaar kan dus niet afleiden uit dit concept dat een vakantiewoning automatisch wordt behandeld als een lange termijn huurwoning.
Het ontwerp is echter belangrijk voor mensen die permanent of gedurende vele maanden in Kroatië willen wonen. Het is de bedoeling de informele markt beter te documenteren en beide partijen vaste procedures te geven. Of het daadwerkelijk meer beschikbare woningen creëert hangt niet alleen af van de wet, maar ook van belastingen, prijzen, vertrouwen, handhaving en concurrentie van toeristische verhuur.
Feitenstand
Bronnen en gegevensstand
De bronnen dragen de feiten. Planningsadviezen en aanbevelingen zijn redactionele beoordelingen van Golden Beach.
- Nieuwe woningen Wet om huurders en verhuurders meer zekerheid te biedenMinistry of Physical Planning, Construction and State Assets · 31 juli 2026Ministerie presentatie van notariële vorm, taken, overdracht rapport, storting, inspecties, beëindiging, huurverhogingen en het agentschap model
- Publieke raadpleging via eSavjetovanjaMinistry of Physical Planning, Construction and State Assets · 7 augustus 2026lopende openbare raadpleging en termijn van 2 september 2026
- Residential Tenancy Act, eSavjetovanjaGovernment of the Republic of Croatia · 2026 raadpleging, gecontroleerd 23 augustus 2026officieel overlegkanaal; de definitieve versie kan na opmerkingen en wetgevingsprocedure worden gewijzigd
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · gefotografeerd 20 oktober 2024; rijbewijs gecontroleerd 23 augustus 2026lood en sociaal beeld van een woongebouw in Zagreb, CC0
- Appartementencomplex in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · Gefotografeerd 2009; rijbewijs gecontroleerd 23 augustus 2026inline beeld van een woongebouw in Zagreb, CC BY 3.0
