Notarska pogodba, primopredajni zapisnik, varščina v višini ene mesečne najemnine in novi odpovedni roki: Hrvaška razpravlja o novem zakonu o najemu stanovanj. Za zdaj je to osnutek – zato nobenega predloga ni dovoljeno predstavljati kot veljavno pravo.
Najpomembnejši zadržek: zakon še ne velja
Hrvaško ministrstvo je osnutek novega zakona o najemu stanovanj poslalo v javno razpravo. Mnenja je mogoče prek državnega portala eSavjetovanja oddati do 2. septembra 2026. Nato se lahko besedilo, roki in posamezni instrumenti še spremenijo; šele zatem sledita nadaljnji zakonodajni postopek in morebitni začetek veljavnosti.
Kdor danes podpisuje najemno pogodbo, se zato ne sme sklicevati na nove varstvene roke niti načrtovane notarske oblike predstavljati kot že splošno obveznost. Osnutek kaže politično smer. Za aktualni posamezni primer še vedno štejejo sedanje pravo, konkretna pogodba in ob sporu usposobljeno pravno svetovanje na Hrvaškem.
Nove pogodbe naj bi se sklepale pri notarju
Po različici, ki jo je predstavilo ministrstvo, naj bi bila vsaka nova pogodba o najemu stanovanja sestavljena kot notarska listina oziroma notarsko solemnizirana. Vlada to povezuje s hitrejšo izvršbo pri izselitvi ali neporavnanih terjatvah, ne da bi bilo treba prej voditi dolg pravdni postopek o istem zahtevku. Hkrati bi država dobila natančnejšo sliko dolgoročnega najemnega fonda.
S tem se spremeni pomen pogodbe. Notarska oblika ni le okrasni žig, temveč lahko pripravi neposredno izvršljivost določenih obveznosti. Najemnik in najemodajalec morata zato pred podpisom razumeti vsebino, zneske, roke in pogoje. Prenagljen podpis ni manj tvegan samo zato, ker je opravljen v uradni pisarni.
Primopredajni zapisnik naj bi postal obvezen
Ob predaji stanovanja naj bi obe strani pripravili zapisnik. Opisal naj bi stanje stanovanja, zabeležil vse odčitke števcev in vseboval fotografije vsakega prostora. Prav to navidezno birokratsko delo lahko pozneje odloči, ali je škoda že obstajala, katera poraba sodi v čas najema in ali se sme zadržati del varščine.
V praksi se splača skupen pregled: dokumentirajte stene, tla, okna, pohištvo, naprave, ključe, vodo, elektriko in vidne pomanjkljivosti; fotografije hranite datirane in nespremenjene; obe strani dobita enako različico. Nejasna navedba »dobro stanje« malo pomaga, ko sta pozneje sporna pokvarjena roleta ali vlaga.
Javna razprava do 2. septembra
Infografika z najpomembnejšimi načrtovanimi pravili za dolgoročni najem stanovanj in opozorilom, da gre za osnutek
Kdo naj kaj popravi in plača
Najemodajalec naj bi stanovanje predal primerno za dogovorjeno uporabo, ga ohranjal uporabnega, odgovarjal za stvarne in pravne napake ter omogočal potrebna popravila. Najemnik naj bi redno plačeval najemnino in dogovorjene stroške, stanovanje uporabljal skrbno, kril manjša tekoča popravila ter sporočal opažene napake.
Ta delitev še ne rešuje vsakega mejnega primera. Ali so kapljajoča pipa, nedelujoča klimatska naprava ali škoda zaradi vlage majhna napaka, posledica uporabe ali stvar lastnika, je odvisno od pogodbe in konkretne okvare. Prav zato so natančna pogodba, primopredajni zapisnik in zgodnja pisna prijava napake pomembnejši od ustnih spominov.
Varščina in nadzor dobivata jasne meje
Osnutek ob vselitvi predvideva varščino v višini ene mesečne najemnine. To določa jasno standardno velikost, ne nadomesti pa pogodbenega dogovora o dovoljenih namenih porabe, dokazovanju terjatev in roku vračila preostanka. Pregled ministrstva ne navaja splošnega dovoljenja, da bi se običajna obraba obračunala kot škoda.
Če v pogodbi ni dogovorjeno drugače, naj bi najemodajalec stanovanje po predhodni napovedi smel pregledati do dvakrat letno. Iz tega ne sledi pravica do nenapovedanega vstopa po lastni volji. Termin, razlog in dostop je treba uskladiti; hkrati najemnik dogovorjenega in napovedanega pregleda ne more preprosto razglasiti za načeloma nedovoljenega.
Najemniki naj bi lahko brez razloga odpovedali s 60-dnevnim rokom
Osnutek najemnikom daje zakonsko pravico do odpovedi brez navedbe razloga s 60-dnevnim odpovednim rokom. To bi bilo posebej pomembno za ljudi, ki se na Hrvaško preselijo zaradi dela, študija ali daljšega bivanja in svojega življenjskega načrta ne želijo določiti za več let.
Odpoved naj bo kljub temu dokazljivo in pravočasno vročena. Načrtovana pravica ne odpravi plačilnih ali predajnih obveznosti, nastalih do konca pogodbe. Kdor se izseli, naj končne odčitke števcev, predajo ključev, stanje in odprte stroške dokumentira enako skrbno kot ob vselitvi.
Za odpoved najemodajalca so načrtovani različni roki
Ob kršitvah pogodbe, kot so neplačana najemnina, večja škoda ali hude kršitve hišnega reda, naj bi najprej sledil pisni opomin. Po predstavitvi ministrstva bi imel najemnik 15 dni za odpravo kršitve. Če tega ne stori, naj bi dodatni rok za izselitev znašal najmanj 30 dni.
Mogoča naj bi ostala tudi odpoved brez krivde najemnika, vendar z daljšimi najmanjšimi roki: praviloma šest mesecev, po več kot petih letih najema eno leto. Če v stanovanju živi otrok, naj bi se dodalo še šest mesecev. Ministrstvo hkrati omenja možnost pogodbeno krajših rokov, vendar ne pod tremi meseci. Prav to kombinacijo bo treba preveriti v končnem zakonu, saj povzetek ne pojasni vsakega primera uporabe.
Zvišanje najemnine naj bi bilo med pogodbo omejeno
Med veljavno pogodbo bi bilo po osnutku najemnino dovoljeno zvišati največ enkrat letno. Najemnik naj bi bil obveščen najmanj 30 dni prej. Zgornja meja naj bi ustrezala odstotnemu zvišanju cen stanovanjskih nepremičnin v prejšnjem letu po podatkih hrvaškega statističnega urada DZS.
Pogodbena določba, ki dovoljuje pogostejša ali višja zvišanja, naj bi bila nična. To ni splošno državno določanje začetne najemnine: dogovor o najemnini v novi pogodbi je ločeno vprašanje. Omejitev je namenjena enostranskim spremembam med že obstoječim najemnim razmerjem.
Agencija naj bi zavarovala določene terjatve najemodajalcev
Ministrstvo kot nov instrument opisuje zavarovanje prek agencije za terjatve delavcev. Pod določenimi pogoji bi lahko prevzela terjatve najemodajalca, če najemnik ne izpolni obveznosti. Omenjeni so solemnizirana pogodba, poslana agenciji, letna pristojbina največ dveh odstotkov letne najemnine ter bianko menica najemnika do 10.000 evrov.
To ni samodejno državno zavarovanje izpada najemnine za vsako pogodbo. Stroške, sodelovanje, pogoje za zahtevek in regres do najemnika bo treba natančno prebrati v končnem zakonu in praktični izvedbi. Zasebni stranki bi tvegali, če bi to politično napoved že zdaj razlagali kot trdno zavarovalno jamstvo.
Dolgoročni najem ni počitniško oddajanje
Osnutek zadeva oddajanje stanovanj za bivanje. Ni novo pravilo za apartma, ki se turistom oddaja za dneve ali tedne. Turistično kratkotrajno oddajanje urejajo druga dovoljenja, davčna pravila, vprašanja skupnosti lastnikov in krajevno pravo. Lastnik zato iz tega osnutka ne more sklepati, da bo njegova počitniška nastanitev samodejno obravnavana kot dolgoročno najemno stanovanje.
Za ljudi, ki želijo na Hrvaškem živeti trajno ali več mesecev, je osnutek vseeno pomemben. Neformalni trg naj bi bolje dokumentiral in obema stranema določil jasne postopke. Ali bo s tem res na voljo več stanovanj, ni odvisno le od zakona, temveč tudi od davkov, cen, zaupanja, izvajanja in konkurence turističnega oddajanja.
Stanje dejstev
Viri in stanje podatkov
Viri podpirajo dejstva. Nasveti za načrtovanje in priporočila so uredniške presoje Golden Beacha.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceMinistrstvo za prostorsko ureditev, gradbeništvo in državno premoženje · 31. julij 2026predstavitev ministrstva o notarski obliki, obveznostih, zapisniku, varščini, pregledih, odpovedi, zvišanju najemnine in modelu agencije
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaMinistrstvo za prostorsko ureditev, gradbeništvo in državno premoženje · 7. avgust 2026tekoča javna razprava in rok do 2. septembra 2026
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaVlada Republike Hrvaške · razprava 2026, preverjeno 23. avgusta 2026uradna pot javne razprave; končna različica se lahko po pripombah in zakonodajnem postopku spremeni
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · posnetek 20. oktobra 2024; licenca preverjena 23. avgusta 2026naslovna slika in slika za družbena omrežja z zagrebško stanovanjsko hišo, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · posnetek 2009; licenca preverjena 23. avgusta 2026vmesna slika zagrebške stanovanjske hiše, CC BY 3.0
