Noter sözleşmesi, teslim tutanağı, bir aylık kira tutarında depozito ve yeni fesih süreleri: Hırvatistan yeni konut kira yasasını tartışıyor. Henüz taslak ve tam da bu nedenle hiçbir öneri yürürlükteki hukuk gibi sunulmamalıdır.
En önemli çekince: Yasa henüz yürürlükte değil
Hırvat bakanlığı yeni konut kiralama yasası taslağını kamu danışmasına açtı. Görüşler devletin eSavjetovanja portalında 2 Eylül 2026'ya kadar sunulabilir. Ardından metin, süreler ve tek tek araçlar değişebilir; ancak bundan sonra yasama süreci ve olası yürürlüğe giriş gelir.
Bugün kira sözleşmesi imzalayan kişi ne yeni koruma sürelerine dayanabilir ne de planlanan noter biçimini genel ve yürürlükte bir zorunluluk gibi gösterebilir. Taslak siyasi yönü gösterir. Güncel somut durumda yürürlükteki hukuk, sözleşme ve ihtilafta Hırvatistan'daki nitelikli hukuk danışmanlığı belirleyicidir.
Yeni sözleşmeler notere gitmeli
Bakanlığın sunduğu metne göre her yeni konut kira sözleşmesi noter belgesi olarak hazırlanmalı veya noter tarafından solemnize edilmelidir. Hükümet, tahliye veya ödenmemiş alacakların aynı talep için uzun hukuk davası gerekmeden daha hızlı icrasını amaçlıyor. Aynı zamanda uzun süreli kiralık konut stokunun daha doğru devlet görünümü oluşacaktır.
Bu, sözleşmenin anlamını değiştirir. Noter biçimi dekoratif mühür değildir; belirli yükümlülüklerin doğrudan icra edilebilirliğini hazırlayabilir. Kiracı ve ev sahipleri imzadan önce içeriği, tutarları, süreleri ve koşulları anlamalıdır. Aceleyle atılan imza resmî ofiste olduğu için zararsız hâle gelmez.
Teslim tutanağı zorunlu belge olmalı
Konut tesliminde iki tarafın tutanak hazırlaması öngörülüyor. Bu tutanak evin durumunu tanımlamalı, bütün sayaç değerlerini kaydetmeli ve her odanın fotoğrafını içermelidir. Bu bürokratik görünen iş daha sonra hasarın önceden bulunup bulunmadığını, tüketimin hangi kira dönemine ait olduğunu ve depozitodan kesinti yapılıp yapılamayacağını belirleyebilir.
Ortak inceleme pratikte yararlıdır: Duvarları, zeminleri, pencereleri, mobilyaları, cihazları, anahtarları, suyu, elektriği ve görünen kusurları belgeleyin; fotoğrafları tarihli ve değiştirilmeden saklayın; iki taraf aynı nüshayı alsın. 'İyi durumda' gibi belirsiz ifade, bozuk panjur veya nem sonradan tartışıldığında az işe yarar.
Kamu danışması 2 Eylül'e kadar
Uzun süreli konut kiraları için planlanan başlıca kuralları ve taslak durumunu gösteren infografik
Onarım ve ödemeyi kim üstlenecek?
Ev sahibi konutu sözleşmedeki kullanıma uygun teslim etmeli, çalışır durumda tutmalı, fiilî ve hukuki kusurlardan sorumlu olmalı ve gerekli onarımları sağlamalıdır. Kiracı kira ile kararlaştırılmış yan giderleri düzenli ödemeli, konutu özenle kullanmalı, küçük günlük onarımları üstlenmeli ve fark edilen kusurları bildirmelidir.
Bu paylaşım her sınır vakasını çözmez. Damlayan musluk, bozuk klima veya nem hasarının küçük, kullanımdan doğan ya da mal sahibinin sorumluluğu olup olmadığı sözleşmeye ve somut arızaya bağlıdır. Tam da bu nedenle kesin sözleşme, teslim tutanağı ve erken yazılı kusur bildirimi sözlü hatırlatmalardan önemlidir.
Depozito ve kontrol için sabit sınırlar
Taslak girişte bir aylık kira tutarında depozito öngörüyor. Bu açık standart boyuttur; ancak hangi amaçlarla kullanılabileceği, taleplerin nasıl kanıtlanacağı ve kalanın ne zaman iade edileceği hakkındaki sözleşme hükmünün yerini tutmaz. Bakanlık özetinde olağan aşınmayı hasar olarak hesaplamak için genel izin yoktur.
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa ev sahibinin önceden haber vererek konutu yılda en fazla iki kez inceleyebilmesi planlanıyor. Bundan istediği anda kendiliğinden giriş hakkı çıkmaz. Tarih, neden ve erişim koordine edilir; aynı zamanda kiracı kararlaştırılmış ve duyurulmuş kontrolü ilke olarak yasak sayamaz.
Kiracılar gerekçe göstermeden 60 günde feshedebilmeli
Taslak kiracılara gerekçe göstermeden 60 gün süreyle yasal fesih hakkı veriyor. Bu özellikle iş, eğitim veya uzun kalış için Hırvatistan'a taşınan ve yaşam planını yıllarca sabitlemek istemeyen kişiler için önemlidir.
Fesih yine de kanıtlanabilir ve süresinde tebliğ edilmelidir. Planlanan hak, sözleşme sonuna kadar doğan ödeme veya teslim yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Taşınan kişi son sayaç değerlerini, anahtar teslimini, durumu ve açık yan giderleri girişte olduğu kadar özenle belgelemelidir.
Ev sahibinin feshinde kademeli süreler planlanıyor
Kiranın ödenmemesi, büyük hasar veya bina kurallarının ağır ihlali gibi sözleşmeye aykırılıklarda önce yazılı ihtar verilmelidir. Bakanlık açıklamasına göre kiracının ihlali gidermek için 15 günü olur. Düzeltilmezse ek taşınma süresi en az 30 gün olmalıdır.
Kiracının kusuru olmadan fesih de mümkün kalmalı, ancak daha uzun asgari sürelerle: Kural olarak altı ay, beş yıldan uzun kiralamada bir yıl. Konutta çocuk yaşıyorsa buna altı ay daha eklenmesi planlanıyor. Bakanlık ayrıca sözleşmeyle daha kısa, fakat üç aydan az olmayan süre olasılığını anıyor. Bir özet her uygulamayı açıklamadığı için bu birleşim sonraki yasa metninde özellikle incelenmelidir.
Sözleşme sırasında kira artışı sınırlandırılmalı
Taslağa göre devam eden sözleşmede kira yılda en fazla bir kez artırılabilir. Kiracı en az 30 gün önceden bilgilendirilmelidir. Üst sınır Hırvat İstatistik Kurumu DZS verilerine göre önceki yıl konut fiyatlarının yüzdesel artışına eşit olmalıdır.
Daha sık veya yüksek artışa izin veren sözleşme hükmünün geçersiz olması planlanıyor. Bu, başlangıç kirasının devletçe genel belirlenmesi değildir: Yeni sözleşmedeki ilk kira bundan ayrıdır. Sınır, mevcut kira ilişkisindeki tek taraflı değişiklikleri hedefler.
Bir kurum belirli ev sahibi alacaklarını güvenceye almalı
Bakanlık yeni araç olarak İşçi Alacakları Ajansı üzerinden güvence tanımlıyor. Koşullar altında, kiracı yükümlülüğünü yerine getirmezse ev sahibinin alacağını üstlenebilir. Solemnize edilmiş ve ajansa iletilmiş sözleşme, yıllık kiranın en fazla yüzde ikisi yıllık ücret ve kiracının 10.000 avroya kadar açık senedi anılıyor.
Bu her sözleşme için otomatik devlet kira kaybı güvencesi değildir. Maliyet, katılım, talep koşulları ve kiracıya rücu nihai yasa ile uygulamada dikkatle okunmalıdır. Özel tarafların bu siyasi duyuruyu bugünden sabit sigorta sözüne çevirmesi riskli olur.
Uzun süreli kira tatil kiralaması değildir
Taslak konutların yaşamak için kiralanmasını kapsar. Günler veya haftalar boyunca tatilcilere verilen apart için yeni kural değildir. Turistik kısa süreli kiralama başka izin, vergi, bina topluluğu ve yerel hukuk kurallarına tabidir. Mal sahibi taslaktan tatil evinin otomatik olarak uzun süreli kiralık konut sayılacağı sonucunu çıkaramaz.
Hırvatistan'da sürekli veya aylarca yaşamak isteyenler için taslak yine önemlidir. Gayriresmî piyasayı daha çok kayda almayı ve iki tarafa sabit süreçler vermeyi amaçlar. Bunun gerçekten daha fazla konut sağlayıp sağlamayacağı yalnızca yasaya değil, vergi, fiyat, güven, uygulama ve turistik kiralamayla rekabete bağlıdır.
Bilgi durumu
Kaynaklar ve tarih
Kaynaklar gerçekleri destekler. Planlama notları ve öneriler Golden Beach editoryal değerlendirmeleridir.
- Yeni Konut Kira Yasası kiracı ve ev sahiplerine daha fazla güvenlik getiriyorMekânsal Planlama, İnşaat ve Devlet Varlıkları Bakanlığı · 31 Temmuz 2026noter biçimi, yükümlülükler, tutanak, depozito, kontroller, fesih, kira artışı ve ajans modeli hakkındaki bakanlık açıklaması
- Kamu danışması – eSavjetovanja üzerinden katılınMekânsal Planlama, İnşaat ve Devlet Varlıkları Bakanlığı · 7 Ağustos 2026süren kamu danışması ve 2 Eylül 2026 son tarihi
- Konut Kira Yasası – eSavjetovanjaHırvatistan Cumhuriyeti Hükümeti · 2026 danışması, 23 Ağustos 2026'da kontrol edildiresmî danışma yolu; görüşler ve yasama süreci sonrasında nihai metin değişebilir
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · 20 Ekim 2024'te çekildi; lisans 23 Ağustos 2026'da kontrol edildiZagreb'deki konut binasının kapak ve sosyal görseli, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · 2009'da çekildi; lisans 23 Ağustos 2026'da kontrol edildiZagreb'deki konut binasının ara görseli, CC BY 3.0
