Notářsky ověřená smlouva, předávací protokol, kauce ve výši jednoho měsíčního nájemného a nové výpovědní lhůty: Chorvatsko projednává nový zákon o nájemním bydlení. Stále jde pouze o návrh, proto jeho ustanovení nelze vydávat za platné právo.
Nejdůležitější výhrada: zákon ještě neplatí
Chorvatské ministerstvo vydalo návrh nového zákona o pronájmu bytů ve veřejné konzultaci. Připomínky jsou možné prostřednictvím státního portálu eSavjetovanja do 2. září 2026. Poté může být změněn text, lhůty a jednotlivé nástroje; Poté bude následovat další legislativní postup a možný vstup v platnost.
Každý, kdo dnes podepíše nájem, se proto nesmí odvolávat na novou dobu ochrany ani prezentovat plánovanou notářskou formu jako již všeobecně platnou povinnost. Návrh ukazuje politické směřování. V současném jednotlivém případě se stále počítá aktuálně platné právo, konkrétní smlouva a kvalifikované právní poradenství v Chorvatsku.
Nové smlouvy mají být notářsky ověřené
Podle znění předloženého ministerstvem by každá nová smlouva o nájmu bytu měla mít podobu notářského zápisu nebo být notářsky solemnizována. Vláda to spojuje s rychlejším vymáháním při vystěhování či nezaplacených pohledávkách, aniž by bylo nutné nejprve vést dlouhý občanskoprávní spor o tentýž nárok. Zároveň by vznikl přesnější přehled o dlouhodobě pronajímaných bytech.
To mění význam smlouvy. Notářská forma není jen dekorativní razítko, ale může se připravit na okamžitou vymahatelnost některých povinností. Nájemci a pronajímatelé by proto měli před podpisem pochopit obsah, částky, lhůty a požadavky. Unáhlený podpis se nestane neškodnějším jen proto, že se provádí v úřední kanceláři.
Předávací protokol má být povinný
Při předání bytu by měly obě strany vyhotovit protokol. Má popsat stav bytu, zaznamenat všechny odečty měřidel a obsahovat fotografie každé místnosti. Právě tato zdánlivě byrokratická práce může později rozhodnout, zda škoda existovala už dříve, jaká spotřeba spadá do doby nájmu a zda lze část kauce zadržet.
Prakticky stojí za společnou prohlídku: stěny, podlahy, okna, nábytek, spotřebiče, klíče, voda, elektřina a viditelné vady dokument; Obrázky datovány a udržovány beze změny, obě strany jsou uvedeny stejnou verzi. Nejasné formulace, jako jedobrý stav“ pomoci málo, pokud vadné rolety nebo vlhkost později stane kontroverzní.
Veřejná konzultace do 2. září
Infografika s hlavními plánovanými pravidly pro dlouhodobé pronájmy bytů a odkazem na stav projektu
Kdo má co opravit a zaplatit
Pronajímatel má byt předat ve stavu způsobilém k dohodnutému užívání, udržovat jej funkční, odpovídat za faktické i právní vady a umožnit nezbytné opravy. Nájemce má pravidelně hradit nájemné a sjednané vedlejší náklady, užívat byt šetrně, provádět drobné běžné opravy a hlásit zjištěné závady.
Toto rozdělení neřeší každý hraniční případ. Zda je kapající kohoutek, neúspěšná klimatizace nebo poškození vlhkostí malé, závisí na použití nebo majetku majitele na smlouvě a konkrétní závadě. To je přesně důvod, proč je přesná smlouva, předávací protokol a včasné písemné upozornění na vady důležitější než ústní upomínky.
Kauce a kontroly mají získat jasná pravidla
Návrh stanoví při nastěhování kauci ve výši jednoho měsíčního nájemného. Vytváří tím jasný standard, nenahrazuje však smluvní úpravu toho, na co lze kauci použít, jak se pohledávky dokládají a kdy musí být vrácen zbytek. Ministerský přehled nedává obecné oprávnění účtovat běžné opotřebení jako škodu.
Není-li ve smlouvě sjednáno jinak, je pronajímateli umožněna návštěva bytu až dvakrát ročně po předchozím upozornění. To nemá za následek spontánní právo na přístup podle libosti. Datum, příležitost a přístup zůstávají koordinovány; nájemce zároveň nemůže v zásadě považovat dohodnutou a ohlášenou kontrolu za nepřípustnou.
Nájemce má mít možnost vypovědět smlouvu bez udání důvodu s 60denní lhůtou
Návrh dává nájemcům zákonné právo na ukončení bez udání důvodu s lhůtou 60 dnů. To by bylo obzvláště důležité pro lidi, kteří se stěhují do Chorvatska za prací, studiem nebo delším pobytem a nechtějí si nastavit své životní plány na roky.
Výpověď by však měla být prokazatelná a měla by být doručena včas. Předpokládané právo nevylučuje žádné platební nebo převodní závazky vzniklé do konce smlouvy. Každý, kdo se odstěhuje, by měl dokumentovat konečné protičtení, převod klíčů, stav a otevřené náklady stejně pečlivě jako při nastěhování.
Pro výpověď ze strany pronajímatele se plánují odstupňované lhůty
Při porušení smlouvy – například neplacení nájemného, větší škodě nebo závažném porušení domovního řádu – má nejprve následovat písemné upozornění. Podle prezentace ministerstva by měl nájemce dostat 15 dní na nápravu. Pokud k ní nedojde, má následovat dodatečná výpovědní lhůta nejméně 30 dní.
Také ukončení bez zavinění nájemce by mělo zůstat možné, ale s delšími minimálními lhůtami: v podstatě šest měsíců, po více než pěti letech nájemní doby jeden rok. Pokud dítě žije v bytě, přidejte dalších šest měsíců. Ministerstvo také zmiňuje možnost smluvně kratších lhůt, ale ne méně než tři měsíce. Zejména tato kombinace musí být zkoumána v pozdějším právním textu, protože souhrn nevysvětluje každý případ použití.
Zvyšování nájemného během smlouvy má být omezené
Během probíhající smlouvy by nájemné mělo být zvýšeno podle návrhu maximálně jednou ročně. Nájemce by měl být informován nejméně 30 dní předem. Strop by měl odpovídat procentnímu nárůstu cen rezidenčních nemovitostí v předchozím roce, podle údajů Chorvatského statistického úřadu DZS.
Smluvní doložka, která umožňuje častější nebo vyšší navýšení, je neplatná. Nejedná se o obecné státní určení počátečního nájemného: které nájemné je sjednáno v nové smlouvě, je třeba od něj odlišit. Omezení je zaměřeno na jednostranné změny během již probíhajícího nájmu.
Agentura má zajišťovat některé nároky pronajímatelů
Jako nový nástroj ministerstvo popisuje zajištění prostřednictvím Agentury pro zajištění pohledávek zaměstnanců. Za stanovených podmínek by mohla převzít pohledávky pronajímatele, pokud nájemce nesplní své povinnosti. Zmíněna je solemnizovaná smlouva předložená agentuře, roční poplatek nejvýše dvě procenta ročního nájemného a blankosměnka nájemce až do výše 10 000 eur.
Nejedná se o automatickou státní ochranu před ztrátou nájmu pro každou smlouvu. Náklady, účast, požadavky na způsobilost a využití nájemce by měly být podrobně přečteny v konečném zákoně a v praktickém designu. Bylo by riskantní pro soukromé strany, aby toto politické oznámení přehodnotily na pevný pojistný závazek právě teď.
Dlouhodobý nájem není rekreační pronájem
Návrh se týká pronájmu bytů na bydlení. Nejedná se o nové pravidlo pro byt, který se pronajímá rekreantům denně nebo týdně. Turistické krátkodobé pronájmy se řídí dalšími povoleními, daňovými pravidly, otázkami domácí komunity a místními zákony. Proto majitel nemůže z tohoto návrhu odvodit, že jeho byt je automaticky považován za dlouhodobý nájemní byt.
Pro lidi, kteří chtějí žít trvale nebo po mnoho měsíců v Chorvatsku, je design stále důležitý. Má za cíl lépe dokumentovat neformální trh a dát oběma stranám pevné procesy. Zda to skutečně vytvoří dostupnější bydlení závisí nejen na zákonu, ale také na daních, cenách, důvěře, prosazování a konkurenci s turistickými pronájmy.
Fakta
Zdroje a datum
Zdroje nesou fakta. Plánovací poznámky a doporučení jsou redakčním hodnocením Golden Beach.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceMinisterstvo územního plánování, stavebního a státního majetku · 31. července 2026Ministerská prezentace o notářské formě, povinnostech, protokolu, uložení, kontrole, ukončení, navýšení nájemného a agenturním modelu
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaMinisterstvo územního plánování, stavebního a státního majetku · 7. srpna 2026Probíhající veřejná konzultace a termín do 2. září 2026
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaVláda Chorvatské republiky · Konzultace 2026 recenzováno 23. srpen 2026úřední prostředky konzultace; konečná verze může být změněna na základě stanovisek a legislativních postupů
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · Recepce 20 říjen 2024; Testováno na licenci 23. srpen 2026Obálka a sociální obraz obytné budovy v Záhřebu, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · zahrnutí v roce 2009; Testování licence 23. srpna 2026Mezisnímek obytného domu v Záhřebu, CC BY 3.0
