Notaarisopimus, luovutuspöytäkirja, yhden kuukauden vuokraa vastaava vakuus ja uudet irtisanomisajat: Kroatia käsittelee uutta asuinhuoneistojen vuokralakia. Kyse on vielä luonnoksesta – juuri siksi yhtäkään ehdotusta ei saa esittää voimassa olevana lakina.
Tärkein varaus: laki ei ole vielä voimassa
Kroatian ministeriö on antanut uuden asuinhuoneistojen vuokralain luonnoksen julkiseen kuulemiseen. Lausuntoja voi jättää valtion eSavjetovanja-portaalissa 2. syyskuuta 2026 asti. Sen jälkeen tekstiä, määräaikoja ja yksittäisiä välineitä voidaan vielä muuttaa; vasta tämän jälkeen seuraavat muu lainsäädäntömenettely ja mahdollinen voimaantulo.
Tänään vuokrasopimuksen allekirjoittava ei siis voi vedota uusiin suojamääräaikoihin eikä esittää suunniteltua notaarimuotoa jo yleisesti sitovana velvollisuutena. Luonnos kertoo poliittisen suunnan. Nykyisessä yksittäistapauksessa ratkaisevat edelleen voimassa oleva laki, konkreettinen sopimus ja riitatilanteessa pätevä oikeudellinen neuvonta Kroatiassa.
Uudet sopimukset on tarkoitus tehdä notaarilla
Ministeriön esittelemän version mukaan jokainen uusi asuinhuoneiston vuokrasopimus pitäisi laatia notaarin asiakirjana tai vahvistaa notaarilla. Hallitus tavoittelee näin nopeampaa täytäntöönpanoa häädössä tai maksamattomissa saatavissa ilman samaa vaatimusta koskevaa pitkää siviilioikeudenkäyntiä. Samalla valtio saisi tarkemman kuvan pitkäaikaisten vuokra-asuntojen määrästä.
Tämä muuttaa sopimuksen merkitystä. Notaarimuoto ei ole koristeellinen leima, vaan se voi valmistella tiettyjen velvoitteiden välitöntä täytäntöönpanoa. Vuokralaisen ja vuokranantajan pitää siksi ymmärtää sisältö, summat, määräajat ja edellytykset ennen allekirjoitusta. Hätäinen allekirjoitus ei muutu harmittomaksi vain siksi, että se tehdään virallisessa toimistossa.
Luovutuspöytäkirjasta on tarkoitus tehdä pakollinen
Asunnon luovutuksessa molempien osapuolten pitäisi laatia pöytäkirja. Siinä kuvattaisiin asunnon kunto, merkittäisiin kaikki mittarilukemat ja liitettäisiin kuvat jokaisesta huoneesta. Juuri tämä näennäisen byrokraattinen työ voi myöhemmin ratkaista, oliko vaurio jo olemassa, mikä kulutus syntyi vuokra-aikana ja saako osan vakuudesta pidättää.
Käytännössä kannattaa tehdä yhteinen kierros: dokumentoi seinät, lattiat, ikkunat, kalusteet, laitteet, avaimet, vesi, sähkö ja näkyvät puutteet; säilytä kuvat päivättyinä ja muuttamattomina; anna kummallekin osapuolelle sama versio. Yleinen ilmaus ”hyvä kunto” auttaa vähän, jos rikkoutunut kaihdin tai kosteus on myöhemmin riidan kohteena.
Julkinen kuuleminen 2. syyskuuta asti
Infografiikka pitkäaikaiseen asuinhuoneistojen vuokraukseen suunnitelluista tärkeimmistä säännöistä ja luonnosvaiheesta
Kenen vastuulla korjaukset ja maksut olisivat
Vuokranantajan olisi luovutettava asunto sovittuun käyttöön sopivana, pidettävä se toimintakuntoisena, vastattava tosiasiallisista ja oikeudellisista puutteista sekä mahdollistettava välttämättömät korjaukset. Vuokralaisen olisi maksettava vuokra ja sovitut sivukulut säännöllisesti, käytettävä asuntoa huolellisesti, vastattava pienistä juoksevista korjauksista ja ilmoitettava havaitsemistaan puutteista.
Työnjako ei ratkaise kaikkia rajatapauksia. Tippuvan hanan, rikkoutuneen ilmastointilaitteen tai kosteusvaurion luonne pienenä, käytöstä aiheutuneena tai omistajan vastuulle kuuluvana riippuu sopimuksesta ja konkreettisesta viasta. Juuri siksi täsmällinen sopimus, luovutuspöytäkirja ja varhainen kirjallinen vikailmoitus ovat tärkeämpiä kuin suulliset muistikuvat.
Vakuudelle ja tarkastuksille tulisi selkeät rajat
Luonnoksessa ehdotetaan muuton yhteydessä yhden kuukauden vuokraa vastaavaa vakuutta. Selkeä vakiomäärä ei poista tarvetta sopia, mihin vakuutta saa käyttää, kuinka vaatimukset todennetaan ja milloin jäljelle jäävä osa palautetaan. Ministeriön yhteenvedossa ei anneta yleistä lupaa käsitellä tavanomaista kulumista vahinkona.
Jos sopimuksessa ei toisin sovita, vuokranantaja saisi tarkastaa asunnon enintään kahdesti vuodessa ennakkoilmoituksen jälkeen. Tämä ei tarkoita mielivaltaista pääsyä asuntoon. Ajankohta, syy ja sisäänpääsy on sovitettava yhteen; toisaalta vuokralainen ei voi pitää sovittua ja ilmoitettua tarkastusta lähtökohtaisesti kiellettynä.
Vuokralainen voisi irtisanoa sopimuksen ilman perustetta 60 päivässä
Luonnos antaisi vuokralaiselle lakisääteisen oikeuden irtisanoa sopimus ilman perustetta 60 päivän irtisanomisajalla. Tämä olisi erityisen merkityksellistä Kroatiaan työn, opiskelun tai pidemmän oleskelun vuoksi muuttaville, joiden elämäntilannetta ei voi lukita vuosiksi.
Irtisanomisilmoitus kannattaa silti toimittaa todennettavasti ja määräajassa. Suunniteltu oikeus ei poista sopimuksen päättymiseen mennessä syntyneitä maksu- tai luovutusvelvoitteita. Pois muuttavan tulee dokumentoida loppumittarilukemat, avainten luovutus, asunnon kunto ja avoimet sivukulut yhtä huolellisesti kuin sisään muuttaessa.
Vuokranantajan irtisanomiseen suunnitellaan porrastettuja määräaikoja
Vuokran maksamatta jäämisen, suurempien vaurioiden tai vakavien järjestyssääntörikkomusten kaltaisissa sopimusrikkomuksissa pitäisi ensin antaa kirjallinen varoitus. Ministeriön esityksen mukaan vuokralaisella olisi 15 päivää aikaa korjata rikkomus. Jos näin ei tapahdu, lisäajan poismuuttoon pitäisi olla vähintään 30 päivää.
Irtisanominen ilman vuokralaisen syytä säilyisi myös mahdollisena, mutta pidemmillä vähimmäisajoilla: yleensä kuusi kuukautta ja yli viisi vuotta kestäneen vuokrasuhteen jälkeen vuosi. Jos asunnossa asuu lapsi, aikaa lisättäisiin vielä kuudella kuukaudella. Ministeriö mainitsee samalla mahdollisuuden sopia lyhyemmistä ajoista, jotka eivät kuitenkaan saisi alittaa kolmea kuukautta. Yhdistelmä on tarkistettava lopullisesta lakitekstistä, sillä yhteenveto ei selitä jokaista soveltamistilannetta.
Vuokrankorotuksia rajoitettaisiin sopimuksen aikana
Luonnoksen mukaan vuokraa saisi korottaa voimassa olevan sopimuksen aikana enintään kerran vuodessa. Vuokralaiselle pitäisi ilmoittaa siitä vähintään 30 päivää etukäteen. Yläraja vastaisi Kroatian tilastokeskus DZS:n tietojen mukaista edellisen vuoden asuinkiinteistöjen hintojen prosentuaalista nousua.
Useampia tai suurempia korotuksia salliva sopimusehto olisi mitätön. Tämä ei ole uuden sopimuksen lähtövuokran yleinen valtiollinen sääntely. Rajoitus koskee yksipuolisia muutoksia jo voimassa olevan vuokrasuhteen aikana.
Virasto turvaisi tietyt vuokranantajan saatavat
Ministeriö kuvaa uutena välineenä työntekijöiden saatavista vastaavan viraston kautta järjestettävää turvaa. Se voisi tietyin ehdoin ottaa vastuulleen vuokranantajan saatavia, jos vuokralainen ei täytä velvollisuuksiaan. Edellytyksiksi mainitaan notaarilla vahvistettu ja virastolle toimitettu sopimus, enintään kaksi prosenttia vuosivuokrasta oleva vuosimaksu sekä vuokralaisen 10 000 euroon asti antama avoin vekseli.
Kyse ei olisi jokaisen sopimuksen automaattisesta valtion takaamasta vuokratappiovakuutuksesta. Kustannukset, osallistuminen, korvauksen edellytykset ja takaisinperintä vuokralaiselta pitäisi lukea tarkasti lopullisesta laista ja käytännön toteutuksesta. Yksityisten osapuolten olisi riskialtista tulkita poliittinen ilmoitus jo nyt sitovaksi vakuutuslupaukseksi.
Pitkäaikainen asuminen ei ole lomavuokrausta
Luonnos koskee asuntojen vuokraamista asumiseen. Se ei ole uusi sääntö päiviksi tai viikoiksi matkailijoille vuokrattavalle huoneistolle. Lyhytaikaiseen matkailuvuokraukseen sovelletaan eri lupia, verosääntöjä, taloyhteisökysymyksiä ja paikallista lakia. Omistaja ei siis voi päätellä luonnoksesta, että hänen loma-asuntonsa käsiteltäisiin automaattisesti pitkäaikaisena vuokra-asuntona.
Luonnos on silti tärkeä moniksi kuukausiksi tai pysyvästi Kroatiaan muuttaville. Sen tarkoitus on dokumentoida epävirallisia markkinoita paremmin ja antaa molemmille osapuolille kiinteät menettelyt. Se, syntyykö näin todella lisää asuntoja, riippuu lain lisäksi veroista, hinnoista, luottamuksesta, toimeenpanosta ja kilpailusta matkailuvuokrauksen kanssa.
Faktatilanne
Lähteet ja päiväys
Lähteet tukevat faktoja. Suunnitteluohjeet ja suositukset ovat Golden Beachin toimituksellisia arvioita.
- Novi Zakon o najmu stanova donosi veću sigurnost i za najmoprimce i za najmodavceAluesuunnittelu-, rakennus- ja valtion omaisuusministeriö · 31. heinäkuuta 2026ministeriön esitys notaarimuodosta, velvollisuuksista, pöytäkirjasta, vakuudesta, tarkastuksista, irtisanomisesta, vuokrankorotuksesta ja virastomallista
- Savjetovanje s javnošću – uključite se putem eSavjetovanjaAluesuunnittelu-, rakennus- ja valtion omaisuusministeriö · 7. elokuuta 2026käynnissä oleva julkinen kuuleminen ja määräaika 2. syyskuuta 2026
- Zakon o najmu stanova – eSavjetovanjaKroatian tasavallan hallitus · vuoden 2026 kuuleminen, tarkistettu 23. elokuuta 2026virallinen kuulemiskanava; lopullinen versio voi muuttua lausuntojen ja lainsäädäntömenettelyn jälkeen
- Nova ves 62, ZagrebStefanguzvica / Wikimedia Commons · kuvattu 20. lokakuuta 2024; lisenssi tarkistettu 23. elokuuta 2026Zagrebin asuinrakennuksen kansi- ja somekuva, CC0
- Apartment building in Listopadska Streetkpavlina / Wikimedia Commons · kuvattu 2009; lisenssi tarkistettu 23. elokuuta 2026välikuva Zagrebin asuinrakennuksesta, CC BY 3.0
